나이스옥션 법원경매 통영 2025타경622 [1] 경상남도 통영시 북신동 127 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '유영초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사의 토지로서, '주거용 건부지' 상태입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 1m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 4동이 소재합니다.(후첨 '지적및건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)은 매각에서 제외, 이로 인해 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 통영시 북신동 127

1.1. 1.사건번호

통영지원 2025타경622 (1)

1.1. 2.용도

대지

1.1. 3.감정가

50,794,000원

1.1. 4.토지면적

231. 00㎡ (약 69.88평)

1.1. 5.토지지분

169. 5309㎡ (약 51.29평)

1.1. 6.매각대상

토지지분매각

1.1. 7.경매구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

주OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 통영시 북신동 소재 유영초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 제한적이며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북동측으로 약 1m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 특성

북신동은 통영시의 관문에 위치한 도농복합형 지역으로, 유동인구가 많고 금융기관이 밀집한 곳입니다. 과거 바다였던 곳을 간척하여 개발된 지역도 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 1980-10-02: 소유권이전 (이몽생)

* 2016-07-28: 소유권이전 (이국찬외 6명, 재산상속)

* 2018-08-28: 2번 이우찬 지분 전부 이전 (이민찬, 강제경매로 인한 매각)

* 2020-11-12: 2번 이훈찬 지분 전부 이전 (주식회사일운, 강제경매로 인한 매각)

* 2023-07-19: 2번 이민찬 지분, 6번 이민찬 지분 전부 이전 (이상덕, 협의분할에 의한 상속)

* 2024-07-29: 2번 김복달 지분 전부 이전 (원혜숙외 6명, 상속)

* 2025-10-02: 2번 이덕점 지분, 이수지 지분, 15번 이상덕 지분, 16번 이상효 지분, 이상덕 지분, 이덕점 지분, 이수지 지분, 이우찬 지분, 이훈찬 지분 강제경매 (주식회사일운, 권리금액: 3,605,803원, 말소기준권리)

3.2. 말소기준권리

등기부갑17에 기재된 2025-10-02자 강제경매 개시결정(주식회사일운)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-17

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 신고되었습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

통영시 북신동은 통영시의 주요 상업 및 금융 중심지 중 하나로, 다수의 금융기관과 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 본 물건은 이러한 상업지구와 인접해 있어 배후 수요가 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 교육 시설

인근에 유영초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 이는 가족 단위 실수요자들에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

북신동 지역은 은행, 보험사, 농협, 수협 등 다양한 금융기관이 집중되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

5.2. 주거 환경

주변이 기존 주택지대로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 해당 권리는 실효됩니다. 이후에는 우선매수권을 행사할 수 없음에 유의해야 합니다.

6.3. 법정지상권 성립 여부 불분명

감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 매각에서 제외됨에 따라, 해당 건물과 토지 간의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다.

6.4. 건물 매각 제외

지상 건물 자체는 본 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 토지 지분만 취득하게 됩니다.

6.5. 제시외 건물

본건 토지 지상에는 4동의 제시외 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이 건물들은 매각에서 제외됩니다.

6.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)

* 역사문화환경보존지역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역

6.7. 지적 경계 불분명

본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 상태이므로, 전문적인 지적 측량이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 북신동의 주거지역 내에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 유영초등학교 인근에 자리하고 있으며, 북신동 자체의 상권 및 금융 인프라를 공유할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 지분 매각, 건물 및 제시외 건물의 매각 제외, 불분명한 법정지상권 성립 가능성, 지적 경계 확인의 어려움 등 다수의 복잡한 권리 및 법률적 쟁점을 내포하고 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 통영시 북신동이라는 입지적 장점과 향후 도시 개발 가능성.

* 유영초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 상대적으로 낮은 감정가와 지분 매각으로 인한 진입 장벽 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 거래 사례, 권리 분석 결과 및 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.