나이스옥션 법원경매 진주 2025타경996 [1] 경상남도 산청군 단성면 성내리 185-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측(일련번호 1) 및 북동측 (일련번호 3~7)에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(3,5): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지임. 일련번호(4): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 일련번호(3)을 통해 차량 접근이 가능함. 일련번호(6,7): 본건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로 가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(3,4,7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4): 제시목록상 지목은 '대'이나, 대 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 시멘트 몰탈, 하단 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 벽지, 목재 노출 등 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 타일, 몰탈 위 페인팅 마감임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-2): 1층 주택 및 2층 창고로 이용 중임. 일련번호(2-3): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-4): 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2-1): 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-2,2-3): 급.배수설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-4): 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-3): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 일련번호(2-1): 제시목록상 면적이 '49.68㎡'이나, 현황 개략적으로 실측한 면적은 '약 34.9㎡'임. 일련번호(2-2): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중임. 일련번호(2-4): 제시목록상 용도는 '창고'이나, 현황 '화장실'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함
-[목록1] 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등 매각 제외
-[목록2-1] 공부상 면적이 '49.68㎡'이나 현황상 '약34.9㎡' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경996 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 성내리 185-4

용도: 단독주택, 제1종근린생활시설(한의원), 창고

감정가: 121,598,160원 (약 12,159.82만원)

토지면적: 238.00㎡ (약 72.0평)

건물면적: 134.98㎡ (약 40.8평)

건물 제시외면적: 54.50㎡ (약 16.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함.

* [목록1] 지상 이동식 아궁이, 장독 등 매각 제외.

* [목록2-1] 공부상 면적 '49.68㎡'이나 현황 '약34.9㎡'임.

건축물 현황:

* 주소: 경상남도 산청군 단성면 성내리 185-4번지 (신주소: 경상남도 산청군 목화로968번길 5-10)

* 용도: 제1종근린생활시설(한의원), 창고, 주택 (표제부 'etcPurps')

* 구조: 일반목구조, 시멘트블록구조 (표제부 'strctCdNm', 'etcStrct')

* 층수: 지상 1층 (표제부 'grndFlrCnt')

* 사용승인일: 1981년 (표제부 'useAprDay')

* 연면적: 134.98㎡ (약 40.8평) (표제부 'totArea')

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측 및 북동측에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대 및 노선 상가지대로서 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

인접 도로상태:

* 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함 (일련번호 1).

* 지적도상 맹지이나 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음 (일련번호 3).

* 본 건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함 (일련번호 4).

* 지적도상 맹지이나, 일련번호 3 토지를 통해 차량 접근이 가능함 (일련번호 5).

* 본 건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음 (일련번호 6, 7).

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

* 일련번호 3,4,7: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

* 일련번호 5,6: 도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 토지 등기부: 최초 소유권 이전 1991-12-24, 소유권 이전(상속) 2003-12-26. 말소기준권리는 2013-09-27 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권 (을8, 850,000,000원). 이후 압류, 임의경매 개시(2025-10-24) 등기 존재. 등기부채권 총액 850,000,000원.

* 건물 등기부: 최초 소유권 이전 1992-01-04, 소유권 이전(상속) 2004-04-03. 말소기준권리는 2013-09-27 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권 (을6, 850,000,000원). 이후 압류, 임의경매 개시(2025-10-24) 등기 존재. 등기부채권 총액 850,000,000원.

권리분석 요약: 본 물건은 토지 및 건물에 대해 말소기준권리인 2013년 9월 27일자 근저당권보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매 개시 등)가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도로 명시된 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 점유 관계는 명도 시 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 산청군 단성면 소재지로, 면소재지 내에 위치하여 주택지대 및 노선 상가지대의 특성을 가지고 있습니다.

주변에는 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

산청군 단성면은 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달된 지역으로 판단됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 주거용 부동산의 구체적인 시세 정보는 검색 결과에서 상세히 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준이며, 인접 도로망을 통해 차량 접근이 가능합니다.

편의시설: 면소재지 내에 위치하여 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 국립산청호국원, 예주간보호센터 등이 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 공부와 현황의 차이:

* 일련번호 (2-1, 2-3)의 경우, 공부상 용도는 '한의원'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

* 일련번호 (2-1)의 경우, 공부상 면적은 '49.68㎡'이나 현황 실측 면적은 '약 34.9㎡'로 약 14.78㎡의 차이가 있습니다.

* 일련번호 (2-2)의 경우, 공부상 용도는 '한의원'이나 현황은 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중입니다.

* 일련번호 (2-4)의 경우, 공부상 용도는 '창고'이나 현황은 '화장실'로 이용 중입니다.

제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ~ㅁ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 이는 별도의 건축물대장으로 등재되지 않은 구조물일 수 있습니다.

토지 현황:

* 일련번호 (4), (6), (7) 토지는 공부상 지목은 '대'이나 현황 '일부 도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 일련번호 (3), (5) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 차량 접근이 가능합니다.

임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

매각 제외 품목: [목록1]으로 지정된 이동식 아궁이, 장독 등은 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 단성면의 면소재지 내에 위치한 토지 및 건물로, 단독주택과 근린생활시설 용도로 활용되고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 상태입니다.

건물은 주택, 한의원, 창고 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 공부와 현황 간의 용도 및 면적 차이가 존재합니다.

토지 일부가 도로로 이용되고 있고, 제시외 건물이 매각에 포함되는 점은 주의 깊은 현장 확인이 필요합니다.

면 소재지 내 입지로 기본적인 생활 인프라 이용은 가능하나, 주변 시세 정보가 부족하여 정확한 시장 가치 판단에 어려움이 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다.

면 소재지 내에 위치하여 지역 기반의 생활 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

주택, 근린생활시설, 창고 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

복합적인 건물 구조를 활용한 다용도 이용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 121,598,160원 (약 12,159.82만원)입니다.

주변 부동산 시세 정보 부족, 건물 공부와의 차이, 제시외 건물 존재, 토지 일부 현황(도로) 등 고려해야 할 다양한 요소가 있습니다.

안전하고 합리적인 투자를 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 활용도, 명도 가능성, 주변 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

정확한 주변 시세 및 시장 분석 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가는 참고하되, 현장 조사 결과와 전문가의 도움을 받아 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 보수적인 접근을 위해 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가 산정을 시작해 볼 수 있으나, 이는 지역 시장 상황, 물건의 선호도, 경쟁률 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.