나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12361 [1] 경상남도 김해시 부곡동 881-2 월산마을부영아파트 805동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 부곡동 소재 부곡초등학교 남측 인근에 위치하는 월산마을부영아파트 805동 13층 1303호로서, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골경사지붕 15층 건물 내 13층 1303호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2008-10-30),지구단위계획구역(공동주택),지구단위계획구역(장유지구),보행자전용도로(접합),소로2류(폭8m~10m)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한지역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2008-01-01)<교육환경보호에관한법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시는 "경상남도 김해시 장유면 부곡리 881-2번지"이나, 현황 "경상남도 김해시 부곡동 881-2번지"으로 행정구역 명칭이 변경되었습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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사건번호: 창원지방법원 2025타경12361 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 881-2 월산마을부영아파트 805동 13층1303호

용도: 아파트

건물명: 월산마을부영아파트

1.2. 면적 및 가치

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감정가: 134,000,000원

토지 면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

건물 면적 (전용면적): 80.88㎡ (약 24.47평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 기본 정보

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경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 77,000,000원 (삼성생명보험주식회사 근저당권 말소기준)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 부곡초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

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차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

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건물은 철근콘크리트조 경량철골경사지붕의 15층 건물 중 13층 1303호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2004년 2월 25일 사용 승인되었습니다.

2.4. 아파트 단지 정보

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아파트명: 월산마을부영아파트

총 동수: 8개동 (정보에 따라 7동으로 표기된 부분도 있으나, 805동이 존재하는 것으로 보아 8개동으로 추정)

총 세대수: 570세대

최고층: 18층 (단지 전체 기준, 본건은 15층 건물 내 13층)

주차대수: 총 574대 (지하 자동주차 189대, 옥외 자동주차 385대 등)

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 요약

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말소기준권리: 2021년 7월 29일 삼성생명보험주식회사의 근저당권 (금 77,000,000원)입니다.

본 경매개시결정 등기(2025년 11월 4일)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

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임차인: 김기수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 1월 14일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '임대관계 미상' 및 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 특이사항이 존재하므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

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감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 주변 상권 및 편의시설

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본건 인근에는 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집하여 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 대규모 상업 시설에 대한 정보는 제한적이며, 김해시 중심 지역까지의 접근성을 고려해야 합니다.

4.2. 교육 환경

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도보로 통학 가능한 거리에 부곡초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변의 교육 환경 보호구역 지정 여부는 관련 법규 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

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5.1. 대항력 있는 임차인 관련

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임차인 김기수 씨는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없으나, '임대 관계 미상' 및 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구는 보이지 않는 다른 임차인이 있거나, 현재 기재된 임차인과의 관계에 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

5.2. 공동담보 관련

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본건은 '공동담보' 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 본 건 외에 다른 부동산이 동일한 담보로 묶여 경매에 나왔을 가능성을 의미하며, 채무 관계가 복잡하거나 추가적인 권리 변동 가능성을 내포할 수 있습니다.

5.3. 기타 확인 필요 사항

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토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 규제가 존재합니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

주변에 잠재적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

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김해시 부곡동에 위치한 본 아파트는 부곡초등학교 인근의 안정적인 주거지에 자리하고 있습니다. 2004년에 준공된 비교적 연식이 있는 단지이지만, 전용면적 80.88㎡(약 24.47평)의 적절한 면적을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 3천 4백만원으로, 최근 실거래가 범위(1억 1천 7백만원~1억 5천 7백만원) 내에 있습니다. 권리 분석상 가장 주목할 부분은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점입니다. 그러나 '임대관계 미상' 및 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구는 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인의 필요성을 강조합니다. 공동담보 물건이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

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* 핵심 입지: 부곡초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 미미한 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로, 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 적정 감정가: 감정가가 최근 실거래가 범위 내에서 책정되어 있어, 급격한 시세 하락 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

8. 예상 입찰가

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최근 2026년 6월 실거래가는 2층 1억 1,700만원, 18층 1억 2,300만원, 6층 1억 5,700만원으로 확인됩니다. 본 건은 13층이므로, 층별 가격 편차를 고려하고 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 공동담보 등)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.