나이스옥션 법원경매 창원 2025타경770 [1] 경상남도 김해시 어방동 458-8 시영아파트 2동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 어방동에 소재하는 시영아파트 2동 6층 607호로서 주위는 아파트단지로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

기호 1. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 6층 607호로서 외 벽 : 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1. 공부상 공동주택(아파트)임. ※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

난방시설 설비 및 위생시설, 급·배수시설, 승강기 등 제반시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 사다리형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로한면 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

어방동 458-8 :도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(어방지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 어방동 458-10 :도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(어방지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경770 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 458-8 시영아파트 2동 6층 607호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

건축년도: 1991년

토지면적: 36.92㎡ (약 11.17평)

건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 어방동에 위치하며, 주변은 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 인근에 소로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 6월 23일 접수된 국민은행의 근저당(을15)입니다.

말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당 을15, 을16, 가처분 갑16, 갑17, 임의경매 갑18 등)

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

다만, 현장실사 시 이해관계인 부재로 인해 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으며, 임대관계가 미상임을 감안하여 실제 점유 관계 및 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변의 주거 밀집 지역을 중심으로 형성된 상권을 이용할 수 있습니다.

대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능하며, 김해시 어방동 일대의 생활 인프라를 공유합니다.

주변에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 시영아파트 2동 6층에 위치한 아파트로, 전용면적 49.88㎡ (약 15.09평)이며, 공급면적은 약 70.56㎡입니다.

단지 내 편의시설로는 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기가 설치되어 있습니다.

주변 교육 시설로는 상대보호구역에 해당되는 교육기관이 있을 수 있으므로, 자녀가 있는 경우 학교와의 거리를 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도가 1991년으로 비교적 오래된 아파트이므로, 향후 리모델링 또는 재건축 시기를 고려해야 합니다.

현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 이용 상태 파악에 한계가 있었으며, 임대 관계가 불분명한 점은 잠재적 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

감정평가 요약 시 "토지의 형상 및 이용상태" 항목에서 "사다리형의 토지로서 건부지로 이용중"이라고 언급되었으나, 구체적인 토지 이용 현황 및 추가적인 권리(예: 지상권)에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동의 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 건물의 노후화와 이해관계인 부재로 인한 정보 불확실성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 실거래가가 형성되어 있어 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

김해시 어방동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

명확한 권리관계로 인한 비교적 안전한 투자 가능성.

향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성을 통한 시세 상승 잠재력.

최근 유사 면적 거래 사례(7000만원) 대비 감정가(7800만원)의 적정성 검토를 통한 시세 차익 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

최근 거래 사례 (49.88㎡): 2026년 7월 2일, 70,000,000원

최근 거래 사례 (59.88㎡): 2026년 6월 25일, 85,000,000원

최근 거래 사례 (59.76㎡): 2026년 6월 20일, 72,000,000원

본 건과 동일 면적(49.88㎡)의 최근 매매가가 70,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 78,000,000원이므로, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 거래 사례인 70,000,000원을 기준으로 하되, 감정가와 시장 상황을 고려하여 경쟁력을 갖춘 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 74,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.