나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12795 [1] 경상남도 양산시 하북면 지산리 7-14 1동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 <하북초등학교> 복서측 근거리에 위치하며 주위는 소규 모 공동주택, 통도환타지아, 숙박시설, 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성 되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건물 중 3층 303호로서, 외벽 : 일부 치장석 붙임, 강화유리 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

건축물대장상 연립주택입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 가스공급설비, 소방관련설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 및 근린생활시설 부지로 이용중입니 다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 12미터, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 자연녹지지역, 고도지구(15m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12795 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 지산리 7-14 1동 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 1억 4,900만원

토지면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOO

1.2. 건물정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건물 중 3층 303호

준공년월: 2018년 (사용승인일: 2020년 01월 29일)

이용상태: 건축물대장상 연립주택

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 가스공급설비, 소방관련설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리에 위치하며, 하북초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 소규모 공동주택, 통도환타지아, 숙박시설, 근린생활시설, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 북측으로 폭 약 12미터, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 이동이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역, 자연녹지지역

* 기타 제한사항: 고도지구(15m이하), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리: 한화생명보험주식회사 근저당 (접수일자: 2023-03-30, 채권금액: 208,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을구 근저당, 갑구 가압류, 갑구 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 공란)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계 미상이며, 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

제공된 최근 매매 정보는 "남양빌리지" (지번: 10-11)의 2024년 12월 27일 직거래 사례로, 59.80㎡ 면적의 5층 연립주택이 1억 2,000만원에 거래되었습니다. 본건은 2018년 건축물(2020년 사용승인)로, 제공된 매매 정보의 건축연도(2015년)보다 신축입니다. 감정가는 1억 4,900만원으로, 최근 거래가와 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었음을 알 수 있습니다. 주변 유사 연립/다세대/빌라 시세는 18평형 기준 9,000만원 ~ 1억 4,000만원 수준으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설 및 환경

본건 소재지 인근에는 대규모 테마파크인 통도환타지아가 위치하고 있으며, 통도사, 영축산 등 관광 및 자연 휴양 시설이 인접해 있습니다. 또한, 하북초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 대규모 숙박시설 및 근린생활시설도 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역(지산리)은 최근 문재인 전 대통령 사저가 위치하여 언론의 주목을 받은 바 있습니다. 해당 사저 부지는 영축산 자락에 위치하며, 교통 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 지역 내 과거 축산분뇨 처리시설 건립 반대 사례가 있는 점을 미루어 볼 때, 대규모 개발이나 혐오시설 유입 가능성을 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다. 현재까지 본건과 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

* 교육시설: 하북초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 생활편의: 인근 근린생활시설 및 통도환타지아 인접 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주요시설

* 통도환타지아: 대규모 테마파크로, 여가 및 레저 활동에 용이합니다.

* 통도사: 유네스코 문화유산으로 등재된 사찰이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지이용계획상 일반상업지역, 자연녹지지역에 걸쳐 있으며, 고도지구, 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역 등의 제한이 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련

* 임대차 관계가 미상으로, 혹시 모를 미상 임차인의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금이 없는 것으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

6.3. 감정평가 및 시세 차이

* 감정평가액(1억 4,900만원)과 제공된 최근 매매 사례(1억 2,000만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 평가 시점, 물건의 상태, 개별적인 계약 조건 등에 따라 발생할 수 있으므로, 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 양산시 하북면 지산리에 위치한 연립주택으로, 하북초등학교와 통도환타지아 인근에 자리하고 있습니다. 2018년 건축물로 비교적 신축이며, 편리한 교통과 함께 풍부한 자연 및 관광 인프라를 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임대차 관계 미상이나 인수 보증금은 없는 것으로 나타나 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 차이가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 하북초등학교 인근에 위치하며, 통도환타지아, 통도사 등 주변 관광 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축: 2018년 건축물로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 관광 및 휴양 지역에 인접하여 향후 지역 개발 또는 관광 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 1억 4,900만원입니다. 최근 유사 면적의 연립주택이 1억 2,000만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 건축 연도가 더 최신이고 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변의 유사 빌라/다세대 시세 또한 1억 4,000만원 내외로 형성되어 있습니다.

따라서, 현 시세 및 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 예상 입찰가는 약 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 범위로 책정하는 것이 바람직해 보입니다. 본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 경쟁 상황, 법원 감정가의 적정성 판단 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.