나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12765 [1] 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 101동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '중산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하여, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제11층 제1101호로서, (사용승인일 : 2016.12.30.) 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생/급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호1 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중산지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 도시개발구역(중산도시개발구역)<도시개발법>. ■일련번호2 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중산지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 도시개발구역(중산도시개발구역)<도시개발법>. ■일련번호3 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중산지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 도시개발구역(중산도시개발구역)<도시개발법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12765 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (주채권자로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 울산광역시 북구 중산동 1277-1 울산오토밸리로줌파크 101동 11층1101호

용도: 아파트

건축물 정보:

- 사용승인일: 2016년 12월 30일

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제11층 제1101호

- 건물면적(전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

- 토시면적: 50.61㎡ (약 15.33평)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 310,000,000원

토지면적: 50.61㎡ (약 15.33평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 도시개발구역

특수물건정보: 유동화물건, 도시개발구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '중산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 생활환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(중산지구)

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 도시개발구역(중산도시개발구역)

2.4. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 탐문 및 공개된 자료 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 건은 임의경매로 진행되며, 집합건물 등기부 요약에 따르면 다수의 권리가 등기된 후 말소되었거나 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 1월 6일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(금295,200,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 말소 예정 권리: 근저당, 압류, 가압류 등 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 실제 존재 여부는 별도 확인 필요)

* 총 등기부채권액: 395,873,533원 (을5 근저당 295,200,000원 + 갑9 가압류 100,673,533원 + 기타 압류 등)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상임으로, 현장을 통한 정확한 점유 및 임차인 현황 파악이 반드시 필요합니다. (보증금 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 인수 여부 검토 필수)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 중산동 일대는 신축 아파트 단지가 조성되어 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 가치 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 울산오토밸리로줌파크아파트

* 준공 연도: 2016년

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 867세대

* 주차: 총 35대 (지상 4대, 지하 22대)

* 층수: 최고 22층

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

5.2. 건물 및 설비

철근콘크리트 구조로 22층 건물이며, 본 물건은 11층에 위치합니다. 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 면적 정보

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 분양면적: 해당 물건에 대한 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. (단, 최근 매매 정보상의 면적은 84.9164㎡로 기록되어 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 상품으로 채권 양수도 과정에서 법적 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 미상: 임차인 현황이 '미상'으로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 권리 분석에 차질이 생길 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 총 채권액(약 3.96억원)이 감정가(3.1억원)보다 높아, 채권자의 경매 진행 의지가 강하게 나타납니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구에 위치한 신축 아파트로, 편리한 교통 및 기본적인 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 84.99㎡의 적절한 면적과 22층 규모의 단지 내 11층이라는 중간층 위치는 거주 및 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 현황이 불분명한 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 합리적인 투자가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 수요가 꾸준합니다.

* 중간층 위치: 선호도 높은 중간층으로, 일조 및 조망 등에서 유리할 수 있습니다.

* 최근 시세 반영: 최근 2026년 7월 동일 면적대의 거래가 3.19억원 ~ 3.20억원으로 형성되어 있어 시세 파악이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 동일 면적(84.9164㎡)의 거래 사례를 살펴보면, 7층이 319,000,000원, 22층이 320,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 11층으로 중간층에 해당합니다. 감정가 310,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가격을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 315,000,000원 선으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.