나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12453 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-099호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 도시철도 증산역 북서측 인근에 소재하며 주변은 물금 신시가지로 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층건내 1층으로 주요 마감은 외벽 : 벽돌 내부 : 인테리어 창호 : 강화유리샷시 등.

이용상태

인근호실과 함께 외관상 판매장형태이나 현재 폐문상태임.

설비내역

공동 급배수 및 위생, 에스컬레이터, 화재관리, 승강기시설 및 천정형에어컨설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고이고 평탄한 지대의 가장형 유사지로 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 복합용도시설부지임.

인접 도로상태등

토지는 동측으로 폭 41미터 정도, 남측으로 폭 41미터정도, 북측으로 폭 20미터 정도의 도로 에 접하고 서측으로 폭 20미터 정도의 도로 및 폭 10미터 정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 호실표시 및 경계벽 없이 인근호실과 일체로 이용중이나 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 보이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관 한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상입니다. 2.물금읍 상가지대의 경락가율은 상당히 낮은 편입니다.

물건 비고

본 건 부동산은 3개의 호실(1-098, 1-099, 1-100)을 경계 벽면이나 경계 바닥선 없이 하나의 점포로 사용 중임(신규브랜드 오픈 예정이라는 안내문이 붙어 있음)(2025.12.1. 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12453 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산축산업협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-099호

신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177 (물금읍 가촌리)

건물명: 라피에스타양산

용도: 판매시설 (건축물현황도상 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 567,000,000원

토지면적: 19.59㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.59㎡ (약 5.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

건물지분: 35.28㎡ (약 10.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리, 도시철도 증산역 북서측 인근에 위치하며, 물금 신시가지 내 상가, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 도시철도 증산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로 폭 41미터, 남측으로 폭 41미터, 북측으로 폭 20미터, 서측으로 폭 20미터의 도로 및 폭 10미터의 보행자도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 접도 현황

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

주변 도로 현황: 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 2023년 4월 28일자 울산축산업협동조합의 근저당권 (채권금액: 564,000,000원) 입니다.

등기부 채권 총액: 564,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리(2025년 3월 14일자 부산광역시 압류, 2025년 9월 2일자 울산축산업협동조합의 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 내용 없음).

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요 및 특성

본건이 위치한 물금 신시가지 일대는 신규 개발된 택지 지구로서, 상업시설, 주거시설, 근린생활시설이 밀집되어 있어 지역 내 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 유통상업지역으로 지정되어 있어 대규모 유통시설 입점 등 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상권 내 유동인구 및 소비력 (추정)

증산역을 중심으로 한 역세권 상권으로, 주변 공동주택 단지의 입주민을 배후로 하는 안정적인 유동인구 및 소비력이 확보될 것으로 추정됩니다.

4.3. 본건의 상권 내 위치 및 장단점

상가 건물 내 1층에 위치하며, 대로변과 인접하여 가시성이 양호한 편입니다. 다만, 본 건은 3개의 호실(1-098, 1-099, 1-100)을 경계 없이 하나의 점포로 사용 중인 점이 특징입니다.

4.4. 경락가율 추이

물금읍 상가지대의 경락가율은 상당히 낮은 편인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 낙찰 후 시세 대비 매각가율이 낮게 형성될 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 및 인프라

* 교통: 도시철도 증산역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 인프라: 물금 신시가지 개발 지역으로, 주변에 다양한 편의시설, 식당가, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경 (혐오시설 여부 포함)

주변에 대형마트, 쇼핑몰, 공원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 건물 내부 편의 설비

건물에는 공동 급배수 및 위생 설비, 에스컬레이터, 화재 관리 시스템, 승강기 시설, 천정형 에어컨 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

현재까지 파악된 권리관계상 특이사항은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 인수 여부 및 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 현황 및 이용상태 리스크

본 건은 3개의 호실이 하나의 점포로 통합되어 사용 중이며, 현재 폐문 상태로 신규 브랜드 오픈 예정 안내문만 부착되어 있습니다. 실제 점포 운영 상태 및 이용 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6.3. 시장 및 지역 경기 리스크

물금읍 상가지대의 경락가율이 낮다는 점은 낙찰 후 시세차익 또는 임대 수익률 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 지역 상권의 활성화 추이를 지속적으로 관찰해야 합니다.

6.4. 공부상 불일치 및 복구 리스크

건축물현황도 상의 호실 표시와 실제 이용 상태가 상이하여, 경계 복원 및 공부 정리가 필요할 수 있습니다. 다만, 현황조사보고서에서는 경계 복원이 용이하다고 판단하였으나, 정확한 구분 소유권의 목적 인정 여부는 입찰 전 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 양산 물금 신시가지 내 역세권 상권에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 신규 브랜드 오픈 예정 안내문이 부착되어 있어 향후 상권 활성화에 대한 기대감도 존재합니다.

하지만, 3개 호실이 통합 사용되고 현재 폐문 상태이며, 주변 상가 경락가율이 낮다는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 공부상의 호실 표기와 실제 이용 상태의 불일치로 인한 재확인 및 복구 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 증산역 인근으로 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신규 상권 개발: 물금 신시가지 내 신규 상권으로 향후 성장 잠재력이 있습니다.

* 잠재적 가치: 통합 사용되는 3개 호실을 활용한 대형 점포 운영 가능성이 있습니다.

* 가격 메리트: 낮은 경락가율과 감정가를 고려한 합리적인 투자 접근 시 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 낙찰 후 예상되는 수익률, 주변 시세, 향후 상권 전망, 그리고 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 567,000,000원에서 채권 총액 564,000,000원을 고려할 때, 인수되는 채무는 없으나, 물금읍 상가지대의 낮은 경락가율과 현재 공실 상태 및 공부상 불일치 등의 리스크를 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사를 상세히 진행해야 하며, 본 건의 권리관계 및 현황에 대한 추가적인 법률적, 현장 조사가 선행되어야 합니다. 투자자는 본 정보 외 추가적인 시장 조사를 통해 본인의 투자 성향에 맞는 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.