나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31999 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146 세광무지개마을 102동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리에 소재하는 "본리1리마을회관" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 지상18층 중 8층 805호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥: 일반바닥재, 일부 타일 등 마감 창호: 샷시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 도시가스공급설비, 승강기, 옥내소화전 및 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

13필지 일단의 인접지·인접도로와 등고평탄한 부정형토지로서, "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 왕복2차선, 남측 및 북동측으로 약7m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-08-20)(접합), 소로2류(폭 8m~10 m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2)~(4), 기호(7), 기호(9): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(6), 기호(8), 기호(10)~(12): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(13): 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 토지 기호(1)-(9)는 공부상 지목은 "답, 전, 잡종지"이나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 본건 집합건물등기사항전부증명서상 "전세권설정(전세금: 금85,000,000 등)"이 등재되어 있음. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부현황을 파악 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146 세광무지개마을 102동 8층805호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 지상18층 중 8층 805호

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

2.2. 감정가 및 면적

감정가: 125,000,000원

토지면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.407367187510086㎡ (약 9.50평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 기호(1)의 경우 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

기호(2)~(4), (7), (9)는 준주거지역, 고도지구(15층이하), 가축사육제한구역입니다.

기호(5)는 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역입니다.

기호(6), (8), (10)~(12)는 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로3류, 가축사육제한구역입니다.

기호(13)은 준주거지역, 고도지구(15층이하), 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역입니다.

2.4. 공부와의 차이

토지 공부상 지목은 "답, 전, 잡종지"이나, 현황은 "대"입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리에 소재하며, "본리1리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통입니다.

3.3. 인접 도로 상태

남서측 및 북서측으로 왕복 2차선 도로, 남측 및 북동측으로 약 7m 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

집합건물 등기사항전부증명서상 을10번, 전세권 설정(이호준, 2020-03-11 접수, 85,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이 권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-11

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-10-29

대항력: 있음

비고:

4.3. 등기부 요약 (주요 권리)

* 소유권 보존/이전: 세광주택주식회사, 서정우, 최영희 (2001~2010년)

* 선순위 전세권: 이호준 (2020-03-11 접수, 85,000,000원, 말소기준권리)

* 후순위 권리: 대구신용보증재단(가압류, 2023년), 월배농업협동조합(가압류, 2023년), 수륜농업협동조합(가압류, 2023년), 달성군(압류, 2024년), 이호준(임의경매, 2025년), 국민건강보험공단(압류, 2026년)

전체 채권 금액 합계: 125,840,942원

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.5. 권리분석 요약

말소기준권리가 선순위 전세권으로 등기되어 있으며, 해당 전세권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 이호준은 대항력이 있다고 표시되어 있으나, 전세권이 말소기준권리이므로 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 다만, '대항력있는임차인' 및 '선순위전세권'이라는 특이사항이 별도로 기재되어 있어, 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본건이 위치한 옥포읍 본리리 지역은 농경지와 단독주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

6.2. 편의시설

인근에 마을회관이 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

6.3. 교육 및 의료시설

주변에 학교 및 병원 등 주요 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 달성군 옥포읍 생활권 내의 교육 및 의료 시설을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 이호준의 경우 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었고 전세권이 말소기준권리로 등기되어 있으나, 대항력의 실질적인 유무 및 추가적인 법적 쟁점 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. '선순위전세권'이라는 특이사항도 이러한 리스크를 시사합니다.

7.2. 주변 시설

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 생활 환경에 대한 개인적인 판단이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 1억 2,500만원입니다. 아파트 전용 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 환경은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 말소기준권리인 선순위 전세권이 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인의 대항력 유무에 따른 잠재적 인수 부담 가능성이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 합리적인 감정가

1. 25억원대의 감정가는 해당 면적의 아파트 시세를 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

9.2. 개발 잠재력

옥포읍 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

입찰 희망가는 감정가 125,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 권리 분석상의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인)에 대한 추가적인 법률 검토 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 125,000,000원 전후에서 시작하여, 시장 상황 및 권리관계 최종 확인 결과에 따라 조정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.