나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11555 [1] 경상북도 구미시 원평동 60-30 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 원평동 소재 "구미역" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독 주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 용도미상의 공실상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 도시재 생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(원평동(구미역 일원))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서, 외벽: 몰탈위페인팅등 마감 내벽, 바닥, 창호: 장기간 방치로 대부분 파손된 상태임.

이용상태

장기간 방치로 종래 이용상황이 확인되지 않는 공실상태임.

설비내역

-

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11555 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 원평동 60-30

용도: 근린시설

토지 면적: 274.00㎡ (약 82.89평)

건물 면적: 319.95㎡ (약 96.78평)

건물 제시외 면적: 35.52㎡ (약 10.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 감정 평가

감정가: 377,508,380원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 원평동에 위치하며, "구미역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 시설 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(원평동, 구미역 일원)으로 지정되어 있습니다.

구미시는 원평동 일대를 중심으로 도시재생 뉴딜사업을 추진해 왔으며, 2026년 3월에는 커뮤니티, 주차, 복지 기능을 결합한 상생플랫폼이 준공되어 지역 활성화 기반을 강화하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전 및 변경 내역과 함께 중소기업은행의 근저당, 경북 및 소상공인시장진흥공단의 가압류, 중소기업은행의 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 102,649,980원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2012년 8월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당(을7)으로, 해당 권리보다 후순위로 기재된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

다만, 임대 관계가 불분명한 경우 향후 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 근린생활시설로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 건물은 장기간 방치되어 대부분 파손된 상태로 공실로 확인되었습니다.

4.2. 주변 상권

구미역 인근 지역으로, 주거시설과 상업시설이 혼재된 상권입니다. 도시재생 활성화 지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 및 재개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 구미역이 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 원평동 일대는 주민들을 위한 커뮤니티 공간, 공영주차장 등이 조성되고 있어 생활 편의성이 점차 개선되고 있습니다. 또한, 금리단길 등 젊은 층을 위한 상점과 카페들이 형성되어 있어 지역 내 문화 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변이 주택가와 상가, 아파트 단지가 혼합된 지역으로, 다양한 형태의 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물이 장기간 방치되어 내외부 마감재가 대부분 파손되었으며, 현재 공실 상태인 점은 명도 및 수리 비용 발생의 주요 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공실 및 장기 방치

건물 상태가 양호하지 않아 즉각적인 임대가 어렵고, 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다. 이는 초기 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설은 제한될 수 있습니다. 또한, 도시재생 활성화 지역으로 지정된 만큼, 향후 지역 개발 계획에 따른 건축 행위에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미역 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 도시재생 활성화 지역이라는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 하지만 건물 노후화가 심각하고 장기간 방치되어 원상 복구 및 리모델링에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 파악이 어렵다는 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 구미역 역세권 및 도시재생 활성화 지역으로서의 미래 가치 상승 잠재력.

* 상업지역 내 근린시설로서의 다양한 활용 가능성 (신축 시).

* 향후 개발 계획에 따른 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 건물의 심각한 노후화 및 공실 상태로 인해 직접적인 임대 수익 창출에 어려움이 따를 것으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(377,508,380원)를 기준으로 하되, 향후 예상되는 철거 및 리모델링 비용, 명도 비용, 재건축 시 예상되는 건축 비용 및 건축 후의 예상 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 상태로는 실질적인 시장 가치 대비 투입될 비용을 면밀히 분석하는 것이 무엇보다 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 건축 전문가의 소견, 그리고 주변 유사 부동산 시세 조사를 통해 산정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.