나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9619 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1080-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 동측 인근에 위치하며 주위 일대는 단독주택과 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 간선도로 및 교통시설 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형과 유사한 토지로서 "주거용 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태

간선도로에서 본건을 통과하는 도로는 대체로 폭 약 5~6m 정도이나 본건 서측으로는 폭 약 8~9m 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역오성중고등학교), 비행안전제6구역(전술), <추가기재> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "답"이나 현황 "대"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건으로서, - 외벽 : 화강석 붙임, 샌드스톤, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, - 창호 : 하이샤시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

건축물대장상 1층의 제2종근린생활시설(기타사무소)는 실제 "주거용"으로 탐문됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 건물의 내부구조(설비 등)는 거주인의 부재로 인하여 평가자료 및 건축 물 현황도 등의 관련 자료와 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 경매진 행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각, 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 제1종일반주거지역. 목록 1의 2012. 8. 30. 접수 제41319호 및 목록 2의 2013. 3. 6. 접수 제10615호 주식회사 우리은행 명의의 근저당권은 소멸됨. 목록 1 공부상 ‘답’이나 현황 ‘대’임. 목록 2의 1층 제2종근린생활시설은 실제 주거용임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9619 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1080-5 (신주소: 대구광역시 수성구 달구벌대로522길 111)

용도: 다가구주택 (1층은 제2종근린생활시설이나 실제 주거용으로 이용)

감정가: 141,148,260원 (전체 건물 기준 추정)

토지면적: 156.00㎡ (약 47.2평)

토지 지분: 26.0052㎡ (약 7.9평) - 전체 토지의 약 16.67%

건물면적: 285.79㎡ (약 86.5평)

건물 지분: 47.64㎡ (약 14.4평) - 전체 건물의 약 16.67%

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비케이자산관리대부주식회사

말소기준권리: 28,551,930원 (비케이자산관리대부주식회사, 2025.10.28)

1.2. 입지조건

1.2. 1.물건 현황

본건 토지는 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 정방형과 유사한 형태로 "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 교통시설 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

간선도로에서 본건으로 통하는 도로는 대체로 폭 약 5~6m 정도이나, 본건 서측으로는 폭 약 8~9m 정도의 포장도로와 접합니다.

1.2. 3.토지이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오성중고등학교), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 인한 소멸 권리

목록 1의 2012.08.30 접수 제41319호 및 목록 2의 2013.03.06 접수 제10615호 주식회사 우리은행 명의의 근저당권은 소멸됩니다.

강제경매 개시결정으로 인한 말소기준권리(2025.10.28)보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 2.매각으로 인수되는 권리

본건 매각물건에 대해 인수해야 할 별도의 권리(예: 유치권, 등기되지 않은 임차권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 3.임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본건이 위치한 수성구 만촌동 일대는 주거지역과 교육시설(오성고등학교, 오성중학교 등)이 밀집해 있어 주거 및 교육 환경이 우수합니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2.잠재적 혐오시설

주변 지역에 대해 확인한 결과, 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 지역 및 교육 시설로 이루어져 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

1.5. 2.교육시설

오성고등학교, 오성중학교 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수한 지역입니다.

1.5. 3.교통

주요 간선도로와 인접하여 대중교통 이용 및 차량 접근이 편리한 교통 요충지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.지분매각

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 관계 설정, 건물 이용 시 협의 등에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.공유자 우선매수신고

민법에 따라 공유자는 우선매수신고권을 행사할 수 있습니다. 본건 또한 공유자 우선매수신고권이 1회에 한하여 행사될 수 있으므로, 낙찰을 받지 못할 가능성이 있습니다.

1.6. 3.공부상 지목과 현황 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 관련 인허가 또는 재산세 부과 시 차이가 발생할 수 있는 부분입니다.

1.6. 4.건축물 용도와 실제 이용 현황 차이

건축물대장 상 1층 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정상의 문제 발생 소지가 있습니다.

1.6. 5.건물 내부 상태

거주인의 부재로 인해 건물 내부 구조 및 설비 등에 대한 상세한 파악이 어려운 상태입니다. 정확한 상태 확인을 위해서는 현장 답사 시 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 우수한 입지에 위치한 다가구주택의 지분 매각 건입니다.

권리 분석상 인수할 부담이 적고, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 지분 매각으로 인한 공유자 관련 문제, 공부와 현황의 차이 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

특히 공유자 우선매수 신고 가능성에 대해 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.지역적 가치

대구 수성구는 학군이 우수하고 주거 선호도가 높아 부동산 가치가 안정적으로 유지되는 지역입니다.

1.8. 2.임대 수익 가능성

다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건이며, 1층 근린생활시설 또한 주거용으로 활용될 수 있어 잠재적 수익성이 있습니다.

1.8. 3.지분 매각을 통한 저가 매수 기회

전체 소유권이 아닌 지분 매각으로 인해 일반 매물보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 전체 건물 기준으로 추정되며, 지분 비율(토지 약 16.67%, 건물 약 16.67%)을 고려할 때, 지분 자체의 경매 감정가는 약 23,529,400원 (141,148,260원 * 0.1667)으로 추정됩니다.

말소기준권리 금액이 28,551,930원으로 제시되어 있어, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 투자 가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려 시, 경매 감정가 대비 80%~100% 수준인 약 18,800,000원 ~ 28,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 예상치이며 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 공유자 우선매수신고 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.