나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51899 [1] 충청남도 서산시 갈산동 443-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호감정 · 평가일 2025.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 갈산동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 남측으로「서산종합운동장」이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용(숙박시설) 건물 부지로 중임.

인접 도로상태

약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2021-05-25), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가).

제시목록 외의 물건

정원수 및 관정 등의 부합물은 토지 및 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 3층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 장판, 카페트, 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설「모텔 제우스」로 이용 중임. 1층: 객실4개, 안내실, 창고, 보일러실 등, 2층: 객실8개, 3층: 객실8개.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본 건물 재조달원가 산정시 부대설비 및 부합물[관정 등 상하수도관련 제반설비, 옥탑(기계실 등), 담장, 계단, 가추, 구조물 등]을 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건물 1층 근린생활시설 부분은 현황「숙박시설」로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 본 건물 옥상 부분에 소재하는 소유권자 미상의 태양광발전시설은 제시외물건으로 평가하였는 바, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 물건(㉠) 매각포함. 제시외 정원수 및 관정 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51899 (1)

소재지: 충청남도 서산시 갈산동 443-3 (신주소: 충청남도 서산시 갈산3길 7)

용도: 숙박시설 (모텔 제우스)

감정가: 887,697,960원

토지 면적: 999.00㎡ (약 302.12평)

건물 면적: 656.56㎡ (약 198.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 3층

준공일자: 2005-02-22

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 서산시 갈산동에 소재하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 남측으로는 '서산종합운동장'이 위치해 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로 상태: 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을13, 태안농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2015-09-11)입니다.

인수되는 권리: 등기부등본상 모든 을구 권리 및 갑구의 가압류, 압류는 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매 개시 결정으로 인해 말소될 것으로 예상되어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액:

* 토지 등기부채권 총액: 595,119,409원

* 건물 등기부채권 총액: 570,697,923원

특이사항: 감정평가서상 제시외 물건(㉠)과 제시외 정원수 및 관정이 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, 서산종합운동장이 인접해 있습니다.

현재 이용 현황: 본건은 '모텔 제우스'라는 상호로 숙박시설로 이용 중입니다. 1층은 객실 4개, 안내실, 창고, 보일러실 등으로 구성되어 있으며, 2층과 3층은 각각 객실 8개씩 총 16개의 객실을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 지역에 일반적인 근린생활시설, 주거 시설 등이 있을 것으로 예상됩니다. 서산종합운동장 인근으로 체육 관련 시설 접근성이 용이할 수 있습니다.

주거 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 복합적인 지역으로, 조용한 주거 환경과 상업 시설 접근성을 동시에 갖춘 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재하는지 여부 및 명도 대상 임차인의 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

건물 공부와의 차이: 본 건물 1층의 근린생활시설 부분이 현재 현황상 '숙박시설'로 이용 중인 점은 향후 행정 처리 시 참고해야 할 사항입니다.

제시외 물건 관련 사항: 정원수 및 관정 등이 매각에 포함되므로 현장 조사 시 정확한 목록과 상태를 확인해야 합니다. 또한, 건물 옥상에 소재하는 소유권자 미상의 태양광발전시설은 제시외 물건으로 평가되었으나, 명확히 매각 포함 여부가 명시되지 않아 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산종합운동장 인근에 위치한 숙박시설(모텔)로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 환경은 주거, 상업, 농경지가 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 제시외 물건 처리 등 명도 및 현황 조사 시 주의해야 할 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

서산종합운동장 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 소유권 확보가 용이합니다.

권리 분석상 명확한 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

현재 숙박시설로 운영 중이라는 점에서 바로 수익 창출이 가능하거나, 향후 운영 개선 또는 용도 변경 등의 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 887,697,960원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 해당 물건의 현재 운영 상태, 주변 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 명도 비용, 수리 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 상세한 권리 분석, 현장 조사, 지역 부동산 시장 조사를 통한 심층적인 분석이 필수적으로 요구됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.