나이스옥션 법원경매 서산 2025타경870 [1] 충청남도 당진시 읍내동 283 벽산아파트 103동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '계성초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파 트 및 다세대주택 등 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주 위 환경은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 아파트 단지 까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘트리트조 슬래브지붕 20층 건물중 4층 402호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽, 천장: 벽지마감 등 창호: 새시마감 등임.

이용상태

아파트(방 3, 거실 , 주방 , 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 간선도로로 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한 구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도 법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자는 임차인으로(임대차보증금 150,000,000원/ 전입일 2019. 3. 6./ 확정일자 2019. 1. 22.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경870 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OO (남 )

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 283 벽산아파트 103동 4층402호

용도: 아파트

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평) - 토지 지분 면적 32.246㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 127,000,000원

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 단지 정보

아파트명: 벽산아파트

준공년도: 1996년 9월 23일

총 세대수: 438세대

총 동수: 4동

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 4층 402호

주차: 지상 3대, 지하 10대, 총 133대 (본 물건은 주차 정보 없음)

2.2. 주변 환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치하며, '계성초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 교통 여건

단지 내 도로를 통해 간선도로로의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 김시찬 (1996.12.18), 남궁준 (2015.01.20), 장이란 (2017.08.28), 주식회사선우컨설팅 (2021.07.12)

- 전세권 설정: 남현진 (150,000,000원, 2019.03.07) - 말소

- 근저당: 전가현 (15,000,000원, 2024.05.20) - 말소

- 주택임차권: 남현진 (150,000,000원, 2025.03.07) - 인수

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (76,000,000원, 2023.12.21) - 말소

- 임의경매: 남현진 (150,000,000원, 2025.11.05) - 말소 (본건 경매 사건)

총 등기부채권액: 391,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 전가현의 근저당 (을8) 입니다. 본 경매로 인해 을8 근저당 이하의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

신청채권자는 최선순위 전세권자 겸 임차인으로, 대항력 있는 임차인(남현진)이 존재합니다.

- 주택임차권: 남현진 (2025.03.07 접수)은 인수됩니다.

- 주의사항에 명시된 내용에 따라, 신청채권자는 최선순위 전세권자 겸 임차인이며, 임대차보증금 15,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 2류, 소로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '계성초등학교'가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 단지 주변으로 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건은 대항력 있는 임차인(남현진)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 특히, 주의사항에 명시된 임대차보증금 15,000,000원에 대한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 등기부상 전세권 및 주택임차권 금액(각 150,000,000원)과 주의사항의 임대차보증금(15,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 낙찰 후 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 주의사항에 명시된 15,000,000원의 인수 금액은 실제 등기부상 권리 가액과 차이가 있어, 인수 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 인수될 보증금 규모에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 도심지 내 위치 및 편리한 생활 환경

* 최근 거래 사례를 통해 파악되는 시세 수준

* 적극적인 권리 분석을 통해 잠재 리스크 관리 시 투자 기회

9. 예상 입찰가

최근 84.84㎡ 면적의 매매 사례 중 최고가는 2026년 7월 2일에 거래된 133,500,000원 입니다. 본 물건의 감정가는 127,000,000원입니다.

주의사항에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금(잔액)이 15,000,000원이라고 명시되어 있습니다.

따라서, 시장가격을 고려하되 인수해야 할 보증금(15,000,000원)을 제외하고 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

(최종 입찰가는 임차인 보증금 인수액, 명도 난이도, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.