나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12576 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 259 신성천안미소지움아파트 104동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 삼룡동 246-24 소재 "천안삼거리초등학교" 북측 근거리에 소재한 신성천안미소지움아파트 제104동 제4층 제406호로, 인근은 각종 규모의 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 들이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 아파트까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가 소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 104동 내 제4층 제406호로 (사용 승인일 2006.05.01.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시 마감.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실 겸 주방. 화장실2 등)로 이용 중 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비 등이 있음. 지하에 설치된 지하 주차장에서 아파트 부분으로 연결된 승강기가 없음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단인 부정형의 토지로 인근 필지와 등고 평탄하며 , 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 대로에, 북측 및 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 충청남도 천안시 동남구 구성동 259 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m∼40m)(대로1-1)(접함), 소로1류(폭 10m∼12m)(접함), 소로2류(폭 8m∼10m)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안삼거리초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 2. 충청남도 천안시 동남구 구성동 391-11 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m∼10m)(접함) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률> 3. 충청남도 천안시 동남구 구성동 391-21 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(저촉), 소로2류 (폭 8m∼10m)(저촉), 지방2급하천(삼룡천)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(천안삼거리초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용상황등을 기재하고 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12576 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 259 신성천안미소지움아파트 104동 4층406호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 219,000,000원

토지 면적: 43.40㎡ (약 13.13평)

건물 면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동에 소재한 신성천안미소지움아파트 104동 4층 406호입니다. 주변은 각종 규모의 아파트 단지, 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있으며, 천안삼거리초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로는 대로에, 북측 및 남측으로는 소로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 대로 및 소로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대보호구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부등본 상 말소기준권리는 2008년 7월 31일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(186,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정(2025타경12576) 및 기타 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부요약 상 채권총액은 199,248,730원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대사항은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

아파트 단지 내 상가동이 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 홈플러스 천안점 등 대형 마트 이용도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 천안삼거리초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다. [cite:2, cite:4]

5.3. 건물 및 단지 정보

아파트명: 천안 신성미소지움 아파트

건축년도: 2006년 5월 1일 사용승인

총 세대수: 1029세대

총 동수: 12동

최고층: 15층

주차대수: 총 1035대 (지하 35대, 지상 4대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2006년식으로, 20년차 아파트에 해당하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 주차 편의성 (지하주차장 연결 문제)

지하에 설치된 지하 주차장에서 아파트 내부로 연결되는 승강기가 없다는 점은 거주 편의성에 다소 불편을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 천안요양병원 등이 소재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구에 위치한 대단지 아파트로, 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교육환경도 갖추고 있습니다. 최근 시세 변동을 고려할 때 적절한 시세 수준을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 노후화 및 지하 주차장과의 승강기 연결 부재는 향후 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 천안시 동남구의 주요 아파트 단지 중 하나로, 1000세대 이상의 대단지입니다.

* 각종 생활 편의시설 및 교육시설(천안삼거리초등학교) 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가를 바탕으로 한 시세 분석 시, 적정 입찰가 산정을 통한 투자 수익 기대가 가능합니다.

* 채무자 및 소유자 외 별도 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 219,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적(84.488㎡)의 실거래가 최고 210,000,000원 (12층, 2026년 7월 13일) 및 본건 물건의 층수(4층)를 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 최근 시장 동향과 본건의 개별적 특징을 종합적으로 고려한 예상 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.