나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12571 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 697 천안레이크타운2차푸르지오 201동 16층 1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 <천안성성초등학교> 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 29층 건물의 16층 1602호로 (사용승인일 : 2018.01.25.) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트, 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 하이섀시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도 상 방3, 욕실2, 주방 및 식당, 거실, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 전기, 위생, 난방, 소방설비, 승강기, 1층 보안자동문, 지하주차장, 주민공동시설 등 설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가로장방형의 공동주택(아파트)의 건부지입니다.

인접 도로상태등

대상단지 북측으로 노폭 약 25M, 서측으로 노폭 약 20M 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로 노폭 약 6m의 보행자도로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제3종일반주거지역(2017-01-11) , 지구단위계획구역(2017-01-11) , 대로3류(폭 25m~30m)(성성2지구)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2017-01-11)(소로3-1219 , 보행자전용도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1221 , 보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-01-11)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2018-05-31)(천안성성초등학교(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(성성지구-초등학교1(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(천안성성유치원(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2018-05-31)(천안성성초등학교(절대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(성성지구-초등학교1(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임대관계는 아래사항입니다. - 임차보증금: 230,000,000원 - 임차권등기일자: 2024.10.18 - 확정일자: 2018.4.19(2020.4.22일자 증액포함 200,000,000원) - 임차권자: 이종훈

물건 비고

재매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12571 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 697 천안레이크타운2차푸르지오 201동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 381,000,000원

토지면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물면적 (전용면적): 62.95㎡ (약 19.05평)

분양면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

특이사항: 재매각

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

천안성성초등학교 서측 인근에 자리하고 있으며, 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 북측으로는 약 25M, 서측으로는 약 20M의 포장도로와 접하고 있으며, 동측에는 약 6M의 보행자도로가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 이 채권자의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 2일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 127,600,000원)입니다.

이 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리(을2 주택임차권, 갑4 강제경매, 갑5 가압류, 갑6 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 임차인 이 이 존재하나, 등기부요약 및 권리분석 상 '대항력 없음'으로 확인되어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

채권 최고액 및 기타 부채를 합한 등기부채권 총액은 379,099,751원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설과 공원이 잘 갖추어져 있어 주거지로서 쾌적한 환경을 제공합니다.

단지 인근으로 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 천안성성초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 천안레이크타운2차 푸르지오

건축물 사용승인일: 2018년 1월 25일

해당 동: 201동

해당 층: 16층 (총 29층)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

세대수: 1,730세대 / 13개동

주차: 총 2,100대 (세대당 약 1.2대), 전기차 충전기 19대 설치

내부구조 (건축물현황도 상): 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니 등

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

본 물건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각이 취소된 사유가 존재할 가능성이 있습니다.

따라서 입찰 전 해당 사유를 면밀히 파악하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

다만, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

7. 종합 의견

천안레이크타운2차 푸르지오 201동 1602호는 2018년 준공된 신축급 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

뛰어난 입지 조건과 잘 갖춰진 단지 내/외부 시설은 거주 만족도를 높일 것으로 예상됩니다.

또한, 감정가 대비 시세가 높은 편으로, 시장 가치가 가격에 잘 반영될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 준신축급 아파트: 2018년 준공으로 깔끔한 건물 상태와 최신 설비 이용 가능.

- 우수한 입지: 정비된 주택지대로서 주변 상업시설, 공원, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

- 편리한 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 좋음.

- 시장 가치 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높은 점을 고려할 때, 시장 가치 반영 시 수익 기대.

- 권리상 하자 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 7월)가 450,000,000원에서 470,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 381,000,000원입니다.

이는 감정가가 시세보다 현저히 낮은 상태임을 시사합니다.

재매각 물건임을 감안하여 보수적인 접근이 필요하나, 높은 시장 가치를 고려할 때 유찰 가능성은 낮습니다.

이에 따라, 시장 가치와 재매각 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 400,000,000원으로 산정합니다.

본 금액은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.