나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1213 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 506-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1): 충청남도 서천군 서천읍 군사리 소재 "서천읍행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공기관 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임. 기호 3),4): 충청남도 서천군 서천읍 화금리 소재 "서천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임. 기호 5): 충청남도 서천군 서천읍 화성리 소재 "화성1리노인화관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성된 순수 농경지대임. 기호 6): 충청남도 서천군 종천면 산천리 소재 '국립희리산해송자연휴양림" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 공장, 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대임. 기호 7): 충청남도 서천군 서면 월호리 소재 '월하성갯벌체험마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 해안 어촌지대임. 기호 8)~10): 충청남도 서천군 한산면 단상리 소재 '당골" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성된 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 평지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용 중임. 기호 3): 정방형의 평지로서, 현황 '휴경지' 상태임. 기호 4): 가장형의 평지로서, 현황 '휴경지' 및 일부 '도로'로 이용 중임. 기호 5): 자루형의 평지로서, 현황 '휴경지' 및 일부 '도로'로 이용 중임. 기호 6): 부정형의 평지로서, 현황 '휴경지' 및 일부 '도로','하천'으로 이용중임. 기호 7) 부정형의 평지로서, 현황 '휴경지' 상태임. 기호 8),10): 부정형의 완경사지로서, 현황 '자연림' 상태임. 기호 9): 부정형의 완경사지로서, 현황 '토지임야' 상태임.

인접 도로상태

기호 1): 지적상 맹지이나, 인접지를 이용하여 본건 동측으로 노폭 약 3M 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호 3),4): 공히 본건 서측으로 노폭 약 3M 내외의 시멘트포장도로에 접함. 기호 5) 본건 남측으로 노폭 약 3M 내외의 시멘트포장도로에 접함. 기호 6): 본건 서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호 7): 본건 남측으로 노폭 약 6M 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호 8),10): 공히 지적상 맹지이나, 기호 9)를 이용하여 접근이 가능함. 기호 9) 본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2021-06-18), 가축사육제한구역(전부 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로 부터200M이내의지역(서천초))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역 (2021-06-18)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임. 기호 3),4): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호 5): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법> 임. 기호 6): 생산관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(군도27호선)(접합), 가축사육제한구역 (일부 제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(산천천)<소하천정비법> 임. 기호 7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호 8)~10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 목조 함석지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1950.) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 목재 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 목재 및 샷시창호 임.

이용상태

건축물대장상 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물㉠~㉥ 매각 포함
- 지분매각(제시외 건물 포함). 공유자우선매수는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1213 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서천읍 군사리 506-2

물건종별: 단독주택

감정평가액: 78,232,500원

토지면적: 285.00㎡ (약 86.21평)

건물면적: 59.50㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (토지 지분 142.5㎡, 건물 지분 29.75㎡)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

1.2. 추가 물건 정보

제시외 건물: 24.00㎡ (약 7.26평) - 매각 포함

일괄매각: 제시외 건물㉠~㉥ 매각 포함

공유자우선매수: 1회에 한함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 소재 "서천읍행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공기관 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.

(참고: 감정평가서 요약에는 여러 기호의 토지에 대한 설명이 포함되어 있으나, 본건은 주로 군사리 506-2번지의 단독주택을 중심으로 분석합니다.)

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 최초 한영수, 이후 한상진, 2024년 1월 18일 구해송 외 1명으로 소유권이 이전되었습니다.

- 근저당권: 노인봉 명의 근저당권(55,000,000원, 2024.01.19 접수)이 말소기준권리입니다.

- 강제경매: 박영일 명의 강제경매(147,846,347원, 2025.11.03 접수)가 진행 중입니다.

- 가압류: 충남신용보증재단 명의 가압류(93,350,006원, 2026.04.09 접수)가 있습니다.

- 말소 예정 권리: 을1 근저당권, 갑4 강제경매, 갑5 가압류는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 148,350,006원 (을1 근저당 + 갑4 강제경매 + 갑5 가압류)

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대 관계가 미상이므로 낙찰 후 예상치 못한 점유자가 있을 수 있음에 유의해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있을 수 있으나, 상세 내용은 물건명세서 참고가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역(서천읍 군사리)의 연립, 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 2월, 715-17번지 남부주택 (연립, 1985년식, 전용면적 59.79㎡) 4900만원에 거래.

- 2026년 2월, 629-13번지 회빈빌라 (다세대, 1991년식, 전용면적 78.84㎡) 4800만원에 거래.

- 2026년 2월, 631-30번지 삼성빌라 (다세대, 1994년식, 전용면적 64.31㎡) 4800만원에 거래.

이들 거래 사례는 주로 2026년 2월에 이루어졌으며, 거래 금액대는 4,800만원에서 4,900만원으로 형성되어 있습니다.

이는 본건의 감정가(전체 78,232,500원) 대비, 특히 건물 및 토지 지분(50%)의 감정가(약 39,116,250원)와 비교 시, 유사 면적의 공동주택 시세가 더 높게 형성될 가능성을 시사합니다.

다만, 본건은 단독주택이며 건물이 1950년식으로 매우 노후되었다는 점을 고려해야 합니다. 제공된 거래 사례는 연립/다세대이므로, 단독주택과의 직접적인 가치 비교에는 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 분석

본건 전체 토지(285.00㎡) 및 건물(59.50㎡)의 감정가는 78,232,500원입니다.

본 경매 물건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각이므로, 감정가를 기준으로 한 지분 가치는 약 39,116,250원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가가 4,800만원~4,900만원임을 감안할 때, 본건 지분의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성이 있습니다.

그러나 단독주택이라는 점, 건물의 노후도(1950년식)는 감안해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

본건은 "서천읍행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

주위는 주택 및 상가 혼용지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공공기관 등이 혼재하는 지역입니다.

(참고: 감정평가서 상 다른 토지 기호들은 농경지, 임야, 마을 주변 농경지대, 해안 어촌지대, 야산지대 등으로 다양하게 분포되어 있어, 본건 토지의 정확한 주변 환경은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각으로, 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다. 공유자 우선매수는 1회에 한정됩니다.

6.2. 노후 건물

건물 사용승인일이 1950년으로 매우 오래되어, 건물 자체의 안전성 및 활용성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 철거 후 신축 또는 대규모 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 미상 임대관계

임대관계가 미상으로, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 복잡한 토지 현황

감정평가서에 따르면 여러 필지의 토지가 경매 대상에 포함될 수 있으며, 각 필지의 용도, 이용 상태, 인접 도로 상황, 토지이용계획 등이 다를 수 있습니다. (예: 농경지, 임야, 도로 등) 이는 권리분석 및 활용 계획 수립 시 복잡성을 더할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

지도 등의 외부 서비스 검색을 통한 혐오시설 유무 확인은 본 보고서에서 수행하지 못했습니다. 낙찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 정보를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

1950년식의 노후된 건물이 소재하며, 토지 및 건물 지분(50%)이 매각 대상입니다.

인근 지역의 연립/다세대 주택 실거래가는 4,800만원~4,900만원 수준으로, 본건 감정가의 지분 가치(약 3,900만원)보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

하지만 건물의 노후도가 매우 심각하며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 등의 위험 요소를 안고 있습니다.

토지 활용 가능성 (철거 후 신축 등)과 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

서천읍이라는 지역의 입지를 고려할 때, 향후 개발 가능성이 있는 토지로서의 가치가 있습니다. 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있어 활용에 유리합니다.

8.2. 개발 잠재력

노후된 건물은 철거 후 신축 또는 토지 활용 계획을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

인근 유사 면적 연립/다세대 주택의 실거래가가 본건 지분의 감정가를 상회하므로, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각이며, 건물의 노후도가 심각합니다.

전체 부동산 감정가는 78,232,500원이며, 지분(50%)의 감정가는 약 39,116,250원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 실거래가는 4,800만원~4,900만원 수준입니다.

건물의 신축 또는 대규모 리모델링 비용, 명도 관련 비용 등을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 자금 투입이 필요합니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 합니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 대비 소폭 상향된 40,000,000원부터, 인근 시세 및 토지 가치를 감안하여 최대 50,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사, 현장 답사를 통한 추가 정보 확인, 공유자 우선매수 동향 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.