나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30863 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물내의 제15층 제1504호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감 창호 : 하이샷시창호 마감임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 · 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 20미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696에 소재하는 신우희가로아파트 109동 15층 1504호입니다.

1.1. 소재지 및 규모

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 15층 1504호

건물 용도: 아파트

준공 연도: 2018년 1월 15일

1.2. 물건 현황

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 161,000,000원

토지면적: 약 49.37㎡ (약 14.94평)

건물면적(전용면적): 약 59.95㎡ (약 18.14평)

(분양면적은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

본건은 충주시 중앙탑면 소재지로서, 주거 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주변환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교)에 포함되며, 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018.01.17.)

* 근저당: 우리은행 (62,280,000원) (2018.01.17.)

* 주택임차권: 백명옥 (110,000,000원) (2021.01.25. 전입, 2021.10.25. 확정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (143,579,693원) (2025.10.29. 개시결정)

* 총 채권액(근저당+임차권): 172,280,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (백 )

* 보증금: 120,990,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-25

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2023-12-14

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 백 은 등기된 주택임차권자로, 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 본 건의 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 임차인 백 은 배당받을 채권자입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 경매 절차에서 인수되는 보증금이나 기타 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 특히, 임차인 백 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 중앙탑면 용전리 일대는 주거지역으로서, 아파트 단지가 밀집해 있으며 인근에 학교와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 지역보다는 배후 주거단지를 지원하는 지역 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리하며 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 단지정보

* 아파트명: 충주신우희가로 아파트

* 입주 연도: 2018년

* 총 동수: 11개 동

* 총 세대수: 741세대

* 최고층수: 20층

* 주차 시설: 총 160대 (지상 4대, 지하 53대) 및 전기차 충전기 설치.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관련 리스크

본 건은 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으므로 권리 관련 리스크는 낮습니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차상 또는 협의 과정상의 일부 시간 소요는 고려해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 혐오시설:

주변 환경을 지도 서비스 및 관련 정보를 통해 확인한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 향후 지역 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

충주 신우희가로 아파트는 2018년 입주한 신축급 아파트로, 우수한 입지조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 안전하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 시세 대비 합리적인 접근이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 2018년 입주한 신축급 아파트로 상품성이 우수합니다.

* 학교 등 교육시설이 밀집해 있어 주거 선호도가 높습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 6월~7월에 148,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 거래되었습니다. 감정가 161,000,000원 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준을 기준으로 낙찰가율을 산정하는 것이 합리적입니다.

신중한 접근을 위해, 최근 최고 매매가인 150,000,000원을 상회하지 않는 선에서 입찰가를 고려하는 것이 좋겠습니다.

예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.