나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51955 [1] 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 39-40 청록마을 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 소재 "삼수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, - 외벽: 변색벽돌 및 화강석, 드라이비트 등 마감, - 내벽: 벽지 등 마감, - 창호: 하이샷시창 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-42)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(진천읍 시가지 중점관리구역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51955 (1)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 39-40 청록마을 가동 4층401호 (새주소: 충청북도 진천군 남산10길 7-3)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 122,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 47.62㎡ (약 14.4평)

* 토지 지분: 47.625㎡ (약 14.4평)

* 건물 면적: 74.95㎡ (약 22.7평)

* 건물 지분: 74.95㎡ (약 22.7평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 소재 "삼수초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정이 편리한 지역입니다.

* 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (소로2-42) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 중점경관관리구역 (진천읍 시가지 중점관리구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 장광복 (2009-01-07)

* 소유권 이전: 장광기 (2009-12-29)

* 소유권 이전: 김윤정외 1명 (2010-12-01, 매매)

* 소유권 이전: 김윤정 (2016-03-08, 매매, 3번 김동하 지분 전부 이전)

* 근저당: 진천축산업협동조합 (2016-03-15, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서민금융진흥원 (2025-08-13, 10,670,192원)

* 가압류: 에큐온저축은행 (2025-08-20, 7,342,336원)

* 가압류: 에스비아이저축은행 (2025-09-22, 28,048,308원)

* 강제경매: 에큐온저축은행 (2025-11-13, 7,581,078원) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 106,060,836원 (등기사항에 기재된 채권 총액)

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금: 0원

* 임대차 관계: 미상 (금액이 미상이라도 인수 또는 대항력 유무 확인 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 본건은 등기부상의 권리들은 말소기준권리(을3 근저당)보다 후순위이므로 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 30일 거래: 45.73㎡, 38,500,000원 (1987년 건축)

* 2026년 5월 17일 거래: 72.52㎡, 63,000,000원 (1993년 건축)

* 2026년 6월 3일 거래: 48.77㎡, 30,000,000원 (1990년 건축)

* 본건은 74.95㎡(약 22.7평)이며, 1987년 ~ 1993년 사이에 건축된 주변 빌라/다세대 주택들의 매매가가 3천만 원에서 6천만 원대에 분포하고 있습니다.

* 본건은 5층 건물 중 4층에 위치하며, 비교적 최신 건축 연식(2008년 건축 허가)과 양호한 전용면적(74.95㎡)을 고려할 때, 제시된 주변 시세보다는 높은 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 제공된 거래 사례들의 건축 연식 및 면적이 본건과 직접적으로 동일하지 않으므로, 단순 비교에는 한계가 있습니다.

4.2. 동종 건물 거래 사례

* 본건은 청록마을 가동 4층 401호이며, 같은 단지 내 비슷한 면적의 다른 호실 거래 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변의 '마동', '우신빌라(2차)', '동서빌라' 등의 다세대/연립 주택 거래 사례를 참고할 때, 3천만 원대부터 6천만 원대까지 다양하게 거래되고 있습니다.

* 본건의 감정가는 122,000,000원으로, 최근 거래된 매물들의 최고가(63,000,000원)와 비교 시 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 다를 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 진천읍 시가지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

* "삼수초등학교" 동측 인근에 위치합니다. (검색 결과: 삼수초등학교, 진천중학교, 진천고등학교 등이 인근에 위치)

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있으나, 인수 보증금이 0원인 점으로 미루어 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 정확한 임대차 조사와 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 제공된 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

* 혐오시설 존재 여부: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. (진천읍 시가지 내 일반 주거 지역)

7. 종합 의견

* 본건은 충청북도 진천군 진천읍에 위치한 다세대주택으로, 삼수초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 건축 연식(2008년)이 비교적 신축에 속하고, 전용면적(74.95㎡)이 적절하여 거주하기에 무리가 없습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 다만, 제공된 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 높아, 시세보다 높은 가격에 낙찰받지 않도록 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 주변 편의시설 접근성.

* 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상 (인수 보증금 0원).

* 신축에 가까운 건축 연식 (2008년).

* 진천읍 시가지 내에서의 꾸준한 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 본건의 전용면적은 74.95㎡(약 22.7평)입니다.

* 주변 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 평당 단가는 약 615,000원에서 868,000원 수준으로 나타납니다.

* 본건의 감정가(122,000,000원)는 평당 약 1,627,000원으로, 주변 시세 대비 현저히 높습니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 주변 실거래가 수준을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

* 가장 높은 거래가였던 72.52㎡ 물건의 평당가(약 868,720원/㎡)를 적용 시, 74.95㎡ * 868,720원/㎡ ≈ 65,120,000원 수준이 됩니다.

* 본건의 낙찰 가능성과 시세 반영을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 최소 희망 입찰가: 70,000,000원

* 적정 희망 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 주의: 위 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 과거 시세를 바탕으로 한 것이며, 실제 경매 현장 분위기, 물건의 현황, 향후 부동산 시장 변화에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.