나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10402 [1] 강원특별자치도 양양군 양양읍 송암리 290-19 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 송암리 소재 "양양종합여객터미널" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 휴경지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 지상에 자생하는 버드나무 등 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음.

제시목록 외의 물건

도시지역(양양도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요)), 수평표면구역, 원추표면구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 선순위 가등기(2013년6월4일 제4623호 가등기권자 김조금)는 인수주의에 따름(매수인에게 인수될 수 있음)
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 속초지원 2025타경10402 (1)

소재지: 강원특별자치도 양양군 양양읍 송암리 290-19

용도: 답 (논)

감정가: 331,750,500원

토지면적: 3967.00㎡ (약 1201.5평)

토지 지분면적: 1650.6687㎡ (약 499.4평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 송암리 소재 "양양종합여객터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 소재지까지 차량 접근은 가능합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

* 매각물건: 토지 지분 매각 (총 토지 면적 3967.00㎡ 중 1650.6687㎡)

* 경매 종류: 부동산 강제 경매

* 말소기준권리: 2019년 06월 14일자 영동세무서장의 압류 (등기부 갑15)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑4 (2009-11-06) 소유권이전 (장승호)

* 갑7 (2010-07-14) 소유권일부이전 (박강희)

* 갑15 (2019-06-14) 압류 (영동세무서장) - 말소기준권리

* 갑17 (2022-01-13) 가압류 (주식회사대한채권관리대부)

* 갑19 (2023-10-05) 압류 (국민건강보험공단)

* 갑21 (2024-07-05) 가압류 (엠메이드대부유한회사)

* 갑22 (2025-11-04) 강제경매 (주식회사대한채권관리대부)

* 매수인에게 인수되는 권리:

* 갑13 (2013-06-04) 4번 장승호 지분 전부 이전 담보가등기 (권리자: 김조금) - 매수인에게 인수될 수 있습니다. (주의: 대물반환예약)

* 등기부상 기타 권리:

* 갑1 (1989-01-10) 소유권이전 (김재민)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건지 주변은 농경지와 단독주택, 임야 등이 혼재된 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다. 인근에 "양양종합여객터미널"이 위치하고 있어 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설이나 상권 발달 지역과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "양양종합여객터미널"을 이용한 대중교통 접근성이 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 제공된 정보만으로는 인근 교육시설과의 접근성 및 이용 편의성을 판단하기 어렵습니다.

* 의료시설: 제공된 정보만으로는 인근 의료시설과의 접근성 및 이용 편의성을 판단하기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지 소유자들과의 협의 및 이해관계 조정이 필요할 수 있습니다.

* 선순위 가등기 인수: 2013년 6월 4일에 등기된 김조금 씨의 담보 가등기는 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 향후 소유권 관련 분쟁이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 맹지: 지적도상 본건 토지는 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 건축에 심각한 제약을 초래하며, 인접 토지 소유자와의 토지 사용 승낙, 통행권 확보, 혹은 추가적인 토지 매입 등 해결책 모색이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지이므로, 매수인은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 도시지역(양양도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말, 사슴, 양, 염소, 산양, 소, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육 제한지역(환경과 협의요)), 수평표면구역, 원추표면구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 대한 추가적인 법적 규제가 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 양양군에 소재한 답(논)으로, 전체 토지 면적의 지분 매각으로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 감정가는 331,750,500원이며, 매각 대상 토지 지분은 1650.6687㎡ (약 499.4평)입니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 가등기가 매수인에게 인수될 수 있다는 점과, 지적도상 맹지라는 점입니다. 선순위 가등기는 향후 소유권 분쟁이나 금전적 문제로 이어질 수 있으며, 맹지는 토지 활용 가치를 크게 저해합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰 시 반드시 이행해야 하는 필수 조건입니다.

이러한 복합적인 위험 요인들을 고려할 때, 본 물건은 명확한 권리 분석, 토지 이용 계획에 대한 철저한 검토, 그리고 잠재적 리스크 해결 방안 마련 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* "양양종합여객터미널" 인근에 위치하여 향후 지역 개발 가능성이 있다면 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 건 토지가 도시지역 내 자연녹지지역에 포함되어 있어, 향후 관련 도시계획 변경 시 토지 이용 가치 상승 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건은 선순위 가등기 인수, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰가는 이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고 해결 가능성을 평가한 후에 결정되어야 합니다. 또한, 해당 지역의 실질적인 부동산 시세, 토지 이용 가능성, 권리 관계 해결에 소요될 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 판단한 후에 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.