나이스옥션 법원경매 안산 2025타경937 [1] 경기도 시흥시 월곶동 1064-1 시흥센트럴헤센 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청계 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶1동마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층 내 제12층 제1203호로, (사용승인일 : 2022.09.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중이며, 세부 이용상태는 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형(부채꼴) 평지로 '아파트 단지 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2014-11-28), 제2종일반주거지역(2014-11-28), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 완충녹지(2014-11-28)(저촉), 일반철도(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외 국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 등은 미상임. 2) 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였는바, 실제와 다소 상이할 수 있으므로 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

세대분리형 구조로 별도 출입문이 있음.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경937 (1)

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 1064-1 시흥센트럴헤센 101동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 434,000,000원

토지면적: 50.71㎡ (약 15.34평)

토지지분: 50.7079㎡ (약 15.34평)

건물면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9443㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (정보 일부 마스킹 처리)

사용승인일: 2022년 9월 27일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶1동마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 25층 내 제12층 제1203호로, 사용승인일은 2022년 9월 27일입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시창호 등입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형(부채꼴) 평지로 "아파트 단지 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 도로를 통하여 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류, 완충녹지, 일반철도, 중로2류, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등입니다.

* 아파트 단지 규모: 시흥센트럴헤센은 총 7개동, 633세대로 구성되어 있으며, 총 면적은 47,469.484㎡입니다. (전용면적 35,528.1072㎡)

3. 권리분석

* 권리관계:

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 2일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 임의경매 개시결정 및 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 418,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-12

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 인근에 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

* 지역 개발 현황: (제공된 정보로는 상세 파악 어려움. 주변 개발 계획 등 추가 확인 필요)

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: (제공된 정보로 상세 파악 어려움. 인근 학교 등 추가 확인 필요)

* 의료시설: (제공된 정보로 상세 파악 어려움. 인근 병원 등 추가 확인 필요)

* 주차: 단지 내 총 617대의 주차가 가능하며, 지하 전기차 충전기 30대가 설치되어 있습니다. (지상 주차 6대, 지하 주차 16대 수치는 아파트 정보에 기재된 내용이며, 총 주차 대수와 차이가 있어 혼란을 줄 수 있으므로 참고하시기 바랍니다. 총 주차 대수 617대는 건축물대장 총괄표제부 기준입니다.)

6. 잠재적 리스크

* 특이사항: 본건은 세대분리형 구조로 별도 출입문이 있습니다. (현황조사서 참조) 이는 임대 수익이나 주거 편의에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 상태: 2022년 9월 사용승인된 신축 아파트이나, 내부 이용상태는 집합건축물대장상 내용, 탐문 조사, 외부 관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. (현장 조사 시 폐문 등으로 인한 한계)

* 임대차 현황: 임차인 강다인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다. 그러나 실제 점유 관계 등은 현장 조사를 통해 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. (추가적인 주변 조사 권장)

* 기타: 토지이용계획상 완충녹지, 일반철도 등이 저촉되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제한사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 시흥센트럴헤센 아파트 101동 1203호로, 2022년 준공된 신축 아파트입니다.

감정가는 434,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 410,000,000원입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이므로, 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

세대분리형 구조라는 점은 투자 또는 실거주 시 활용도를 높일 수 있으나, 임대차 관계 등 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

전반적으로 신축 아파트로서 입지 및 교통, 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 최신 시설 및 설비를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리 분석상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여, 낙찰자는 법적으로 안전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인만 존재하여 명도 진행 시 발생할 수 있는 부담이 적습니다.

* 세대분리형 구조: 임대 수익 극대화를 위한 투룸 또는 분리 임대 가능성이 있습니다.

* 시흥시 개발 잠재력: 시흥시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 434,000,000원입니다.

유사 면적(84.96㎡)의 최근 매매 사례는 410,000,000원(2026년 6월 3일)입니다.

신축 아파트임을 감안할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 본건에 대한 예상 입찰가는 415,000,000원으로 제안합니다.

(이는 경매 시장 상황, 본건의 세부적인 상태, 응찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.