나이스옥션 법원경매 안산 2025타경948 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 12층1246호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ‘한국공학대학교 제2캠퍼스’ 서측 인근에 위치하며 부근은 중소규모 공장, 유통단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건내 제12층 제1246호로 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20m, 남동측으로 노폭 약 25m, 북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2638 : 준공업지역(2020-07-14), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-18)(중로 엠티브이1-69) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-18) (중로 엠티브이2-4)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-12-22), 절대보호구역(2015-12-22), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역(2018-12-27), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 정왕동 2638-1 : 준공업지역(2020-07-14), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-40) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-18)(중로 엠티브이2-4)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-12-22), 절대보호구역(2015-12-22), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 지원시설구역(2018-12-27), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경948 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰 A동 12층 1246호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 72,000,000원

* 토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

* 토지지분: 6.2921㎡ (약 1.90평)

* 건물면적: 19.26㎡ (약 5.83평)

* 건물지분: 19.2634㎡ (약 5.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 건축물 정보:

* 준공일: 2023년 2월 7일 (사용승인일: 20230203)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층 / 지상 18층

* 총 호수: 792호 (제공된 정보) / 782실 (검색 결과)

* 전용면적 (건물면적): 19.2634㎡ (약 5.83평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

* 경기도 시흥시 정왕동 소재 ‘한국공학대학교 제2캠퍼스’ 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중소규모 공장, 유통단지 등이 소재하는 지역으로, 산업 및 업무 기능이 중심입니다.

* 이는 주변 주거 환경보다는 산업 활동과 연계된 입지 특성을 가집니다.

* 교통:

* 차량으로의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

* 도로:

* 본건은 북동측 노폭 약 20m, 남동측 노폭 약 25m, 북서측 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획:

* 준공업지역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

* 국가산업단지, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

* 외국인 등의 주택 거래에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 하나은행 근저당 (접수일자: 2023-05-31, 채권최고액 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리:

* 근저당, 가압류, 임의경매 등 본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을1 근저당 (하나은행)

* 갑3 가압류 (서울신용보증재단)

* 갑4 임의경매 (하나은행, 본건)

* 갑5 가압류 (신용보증기금)

* 인수되는 권리:

* 현재 파악된 권리 중 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 임대관계가 미상이므로 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황:

* 한국공학대학교 제2캠퍼스가 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 등 잠재적 수요가 있습니다.

* 시흥스마트허브(구 시화국가산업단지) 및 반월국가산업단지와 인접하여 해당 산업단지 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다.

* 오피스텔 수요:

* 소형 오피스텔로서 1인 가구, 대학생, 산업단지 근무자, 소규모 사업체 등에게 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 상권 특성:

* 본 물건이 위치한 지역은 공업 및 유통 단지 중심의 상권으로, 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설보다는 산업 활동 지원 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 내 설비:

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 승강기 총 6대 (일반 4대, 비상용 2대) 운용 중입니다.

* 주변 편의시설:

* 인근 지역에 중소규모 상가 및 편의시설이 일부 존재합니다.

* 롯데슈퍼프레시 시흥거북섬점이 약 857m 거리에 있습니다.

* 주변 혐오시설:

* 주변 지역은 주를 이루는 공업 및 유통 단지의 특성상, 산업 시설이 밀집해 있습니다.

* 현재까지 파악된 바로는 민감한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유해 화학물질 취급 시설 등)은 명확히 확인되지 않았습니다.

* 다만, 산업 활동으로 인한 공장 매연, 소음 발생 가능성은 존재하며, 창문을 열어두기 어려운 환경일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건:

* 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 명확히 소멸되나, 유동화 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상:

* 명도 시 임차인의 점유 여부 및 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 입지 특성:

* 공업 및 유통 단지 내 위치로 인해 주거 쾌적성 측면에서 단점을 가질 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약:

* 외국인 등의 주택 거래에 한한 토지거래허가구역 지정은 해당되는 경우 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 2023년 2월 준공된 비교적 신축인 소형 오피스텔로, 관리 상태 양호 및 투자 접근성이 기대됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로 평가됩니다.

* 감정가 7,200만원 대비 최근 실거래가는 6,000만원에서 6,650만원 사이로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 낮게 평가된 경향을 보입니다.

* 다만, '유동화 물건'이라는 특이사항과 '임대관계 미상'은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

* 산업단지 및 대학가 인근의 입지적 특성을 고려할 때, 임대 수익형 부동산으로서의 가치는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 소형 오피스텔: 낮은 투자 금액으로 진입이 가능하며, 소유 및 관리가 용이합니다.

* 경매 할인: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 활용하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 수익형 부동산: 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 배후 수요: 인근 한국공학대학교 및 시흥스마트허브, 반월국가산업단지 종사자 등 고정적인 임대 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 72,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 2024년 10월 2일: 6,650만원

* 2026년 5월 29일: 6,400만원

* 2026년 3월 3일: 6,000만원

* 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 6,000만원에서 6,500만원 사이로 추정됩니다.

* 감정가(7,200만원)가 현재 시세보다 높게 책정되어 있으므로, 시세 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 유동화 물건, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 제안 입찰가 범위: 5,900만원 ~ 6,300만원 (감정가 대비 약 81.9% ~ 87.5%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.