나이스옥션 법원경매 안산 2025타경940 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 7층710호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 제7층 제710호로, (사용승인일 : 2024.02.29) 외벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고해주시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경940 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2, 배곧시그니처타워 7층710호

건물명: 배곧시그니처타워

용도: 지식산업센터

토지면적: 11.72㎡ (약 3.54평)

건물면적: 38.02㎡ (약 11.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

사용승인일: 2024년 02월 29일

1.3. 감정평가액

총 감정가: 228,000,000원

등기부채권 총액: 151,200,000원 (채권 최고액 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 소재하며, "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 9층 건물 내 제7층 제710호입니다.

외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

건물은 2024년 2월 29일 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로와의 관계에서는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

법적 제한사항으로는 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)이 있습니다.

토지의 형상은 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 농협은행의 근저당권(151,200,000원) 및 수원지방법원 안산지원의 임의경매 개시결정등기(135,080,497원)는 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 개요 부분에 내용이 없어 실제 권리 존재 여부는 불분명하며, 특별한 제한은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 잠금 장치로 인한 폐문으로 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장, 탐문 조사, 외부 관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 시흥시 배곧동은 계획적인 도시 개발이 이루어진 신도시 지역으로, 지식산업센터, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 조성되고 있는 신흥 상권입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적인 수요층 확보가 용이한 편입니다.

4.2. 건물 활용도

건물은 2024년 2월 사용 승인을 받은 신축 지식산업센터입니다.

전용면적 약 11.50평의 소형 면적으로, 스타트업, 소규모 사업체, 1인 법인 등 다양한 지식산업 관련 업종의 입주가 가능할 것으로 보입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 최신 설비(위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 이동 시 주변 대형 쇼핑몰 및 문화시설로의 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 남서측 인근에 배곧한울초등학교가 위치하고 있습니다.

본 물건의 토지이용계획상 학교환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 시설과의 관계를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

신축 건물로 빠른 입주 및 임대 수익 창출이 기대되지만, 지식산업센터 공급 물량 증가 및 향후 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 유사 건물의 임대 시세 및 공실 현황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.2. 권리관계 특이사항

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준은 아니지만, '기타참고사항'에 명시된 바와 같이 현장 조사를 통해 확인되지 않은 사항이 있을 수 있습니다.

따라서 임장 시 꼼꼼한 현장 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

6.3. 기타 위험 요소

제공된 정보 및 관련 검색 결과만으로는 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 배곧시그니처타워 내 7층 710호 지식산업센터로, 2024년 2월 사용 승인을 받은 신축 건물입니다.

약 11.50평의 전용 면적을 가지고 있으며, 배곧 신도시의 성장 잠재력과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리관계는 명확하여 인수 부담이 적고, 채권 총액 또한 감정가 대비 과도하지 않아 경매 절차는 무리 없이 진행될 것으로 예상됩니다.

다만, 신축 건물임에도 불구하고 공실 위험 및 시장 상황 변동에 대한 고려가 필요하며, 임장 시 현장 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 사용 승인을 받은 신축 건물이므로 시설 노후화에 대한 걱정이 적습니다.

배곧 신도시 성장 가능성: 계획적인 도시 개발이 진행 중인 배곧 신도시의 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

소형 면적: 약 11.50평의 전용 면적으로 초기 투자 부담이 낮고, 소규모 사업체에 적합합니다.

안정적인 권리관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 228,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 주변 지식산업센터의 시세, 임대 수익률, 향후 개발 계획, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 지식산업센터가 1억 7천만원대부터 3억 4천만원대까지 다양하게 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

따라서 보수적인 관점에서 시장 상황을 면밀히 분석한 후, 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.