나이스옥션 법원경매 안산 2025타경953 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1318-4 엘리지움 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 인근에 위치하고 부근은 단독주택 및 다세대주택, 주상용건물, 아파트단지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 2층 205호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위페인트마감, 내벽 : 벽지 및 타일마감, 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비, 지하주차장 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 근생및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로ㅡ 남동측 및 남서측으로 소로와 접하는 3면각지임.

토지이용계획 및 제한상태

1318-4 : 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 소로1류 (폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 1318-5 : 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권 역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경953 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1318-4 엘리지움 2층 205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 313,000,000원

* 토지면적: 13.96㎡ (약 4.22평)

* 토지지분: 13.96㎡ (약 4.22평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.63㎡ (약 25.60평)

* 건물지분: 84.63㎡ (약 25.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 제공된 정보 없음

* 주의사항: 제공된 정보 없음

* 특수물건정보: 제공된 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 그리고 아파트 단지들이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 복합적인 환경입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로상태

본 물건은 북동측으로 중로, 남동측 및 남서측으로 소로와 접하는 3면 각지의 토지에 건축된 건물입니다. 이는 차량 접근성이 양호함을 시사합니다.

2.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 을5, 접수일자 2019년 9월 10일자 신한은행의 근저당권 (채권최고액 금188,100,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑5: 도회랑 소유권 이전 (2012-11-01)

* 갑6: 송준철 소유권 이전 (2016-03-23)

* 갑7: 강덕현 소유권 이전 (2019-09-10, 매매)

* 을5: 신한은행 근저당권 (2019-09-10, 말소기준권리)

* 을7: 한국자산관리공사 근저당권 (2022-03-29, 말소)

* 갑10: 신한은행 임의경매 개시 (2025-11-04, 수원지방법원 안산지원 2025타경953)

등기부채권 총액은 302,100,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 현재 등기부등본상으로는 해당 지상권이 확인되지 않으므로, 실제 현황 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 경우라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 도시지역 내 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 가집니다. 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물 및 아파트 단지가 혼재된 지역 특성상, 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 업종의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 단지 인근에 시곡중학교가 위치하여 교육 접근성이 있습니다.

* 교통: 노선버스 정류장이 가까이 있어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의: 주상용 건물과 아파트 단지가 혼재된 지역 특성상, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 충분히 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 건물 편의시설

본 건물은 철근콘크리트구조로, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비, 지하주차장 등의 현대적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내에는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있어 거래에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로도 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 점유자 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 철저한 현황 조사가 선행되어야 합니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 가능성

등기부등본 상으로는 확인되지 않으나, 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 유의해야 할 부분입니다. 실제 권리 관계를 명확히 파악하기 위한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동의 중심 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호할 것으로 보입니다. 다수의 권리가 설정되어 있었으나 말소기준권리 분석 결과 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상, 그리고 잠재적인 지상권 존재 가능성은 본건 취득 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 편리한 생활 환경

주요 도로에 접해 있고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 안정적인 건물 구조

철근콘크리트 구조의 20층 건물 내 2층에 위치하여 건물 자체의 안정성과 내구성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 313,000,000원입니다. 임차인 관련 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서, 실제 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 낙찰을 희망하는 입찰자의 개별적인 시장 조사, 주변 시세, 권리 관계 분석, 명도 비용 예상 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 및 실거래가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.