나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53289 [1] 경기도 광주시 회덕동 162-2 태원빌에이 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕 대주파크빌 아파트" 북서측 인근에 위치하며 주위 로는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,임야등이 소재하 며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 다세대주택 중 1층 102로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 4-5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한 지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지 역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도 로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026. 6. 9.자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53289 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 광주시 회덕동 162-2 태원빌 A동 1층 102호

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년 (준공일: 2016.06.21)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

건물 규모: 4층 건물 중 1층

건물면적: 33.61㎡ (약 10.17평)

토지면적: 39.65㎡ (약 12.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건 현황

감정가: 107,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 155,000,000원

* 전입일자: 2022년 7월 22일

* 확정일자: 2022년 5월 23일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 을3 (접수 2024.08.16): 주택임차권 (김태언, 155,000,000원), 말소: 인수

* 갑7 (접수 2025.10.28): 강제경매 (주택도시보증공사, 155,000,000원), 말소: 말소, 말소기준권리

* 권리분석 요약:

* 신청 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

* 등기부상 을구 임차권(김태언)은 접수일자(2024.08.16)가 말소기준권리(2025.10.28)보다 앞서므로 원칙적으로 인수되는 권리입니다.

* 그러나, 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕 대주파크빌 아파트" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통인 편입니다.

* 지역 지구는 계획관리지역, 성장관리구역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* 남서측으로 로폭 약 4-5미터 도로에 접해 있습니다.

3. 상권분석 및 시세

3.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보는 본건과 면적이 상이한 타 단지(회덕파크빌, 럭키타운, 주원타운)의 사례입니다.

* 회덕파크빌(102동, 2012년식, 3층): 2026년 5월 18일, 59.36㎡, 14,500만원 거래. (㎡당 약 244만원)

* 럭키타운(112동, 2014년식, 2층): 2026년 5월 15일, 56.45㎡, 15,000만원 거래. (㎡당 약 266만원)

* 주원타운(105동, 2012년식, 3층): 2026년 5월 11일, 59.81㎡, 17,500만원 거래. (㎡당 약 293만원)

* 위 사례들의 평균 거래 면적은 약 58.54㎡, 평균 거래가는 약 15,667만원입니다.

* 이를 바탕으로 추정한 인근 다세대 주택의 시세는 ㎡당 약 268만원 수준입니다.

3.2. 현재 시세 추정

본건 물건의 전용면적(건물면적)은 33.61㎡입니다.

* 최근 거래 사례를 기준으로 환산한 본건의 예상 시세는 약 33.61㎡ * 268만원/㎡ = 약 8,993만원입니다.

* 이는 감정가 107,000,000원보다 낮은 수준으로, 감정가 대비 시세차익 가능성을 고려해야 합니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 환경

* 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

* 토지는 남서측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 편의 및 부대시설

* 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 일부 소재할 것으로 추정되나, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변에 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 외적인 환경 요소도 존재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

* 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 임차보증금(155,000,000원)이 감정가(107,000,000원)보다 높습니다.

* 다만, 임차인이 임차권 등기 말소에 동의하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 낙찰자는 해당 임차 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

* 이러한 확약서의 법적 효력 및 실질적인 보증금 회수 과정에 대한 최종적인 판단은 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

5.2. 시장 및 가치 리스크

* 본건의 감정가(107,000,000원) 대비 추정 시세(약 8,993만원)에 다소 차이가 존재합니다.

* 낙찰가가 감정가를 상회할 경우, 시세 대비 메리트가 줄어들 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 107,000,000원이나, 인근 유사 면적 물건의 실거래가를 분석한 결과 약 8,993만원 수준으로 추정됩니다. 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서 제출로 인해 낙찰 시 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 임차보증금액이 감정가를 초과하므로, 낙찰가가 임차인의 보증금액(155,000,000원)에 미치지 못할 경우, 채권자인 HUG 또는 임차인과의 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 주거 환경은 보통 수준이나, 주변에 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 쾌적성 측면에서는 일부 고려가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 임차인 권리: 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서로 인해 보증금 인수 리스크가 해소되었습니다.

* 시세 대비 잠재적 수익성: 감정가 대비 추정 시세가 낮아, 적정 낙찰가 선정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 광주시의 지역 개발 계획 및 주변 인프라 개선 여부에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 결과 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 시 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적인 접근과 적극적인 접근으로 나누어 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 보수적 접근 (시장 시세 고려): 약 9,500만원 ~ 10,500만원

* 적극적 접근 (감정가 및 경쟁 고려): 약 10,700만원 ~ 11,500만원

본 물건은 경매 절차와 임차인의 권리관계가 복잡하게 얽혀있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 분석, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 의사결정을 내리시는 것이 중요합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.