나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53282 [1] 경기도 광주시 태전동 432-8 더힐 105동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 중대동동 중대물빛공원 남서측 인근 위치하며, 주위는 다세대주택이 다수 입지하고 있는 광주시 외곽 주거지대임.

교통상황

버스가 운행되는 고불로까지 500미터 거리로서 대중교통시설 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물의 제1층으로서 외벽은 돌붙임 등이고, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이며, 창호는 샛시창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 조성된 사다리형 토지로서 1동의 다세대주택 건물의 부지로 이용됨.

인접 도로상태등

폭 6미터 내외인 포장도로와 접하여, 통행 및 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함) /대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53282 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 광주시 태전동 432-8 더힐 105동 1층 102호

용도: 다세대주택

건축년도: 2016년 (건축물대장 사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 91.75㎡ (약 27.76평)

건물전용면적: 76.18㎡ (약 22.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물의 제1층

건물외벽: 돌붙임 등

건물내벽: 벽지도배, 타일붙임 등

창호: 샛시창호

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 220,500,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광주시 중대동 중대물빛공원 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택이 다수 입지하고 있는 광주시 외곽 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

버스가 운행되는 고불로까지 약 500미터 거리에 위치하여, 대중교통 시설 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 1월 22일 접수된 케이드래곤대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부상 본 경매물건에 설정된 모든 권리(근저당, 전세권, 근저당권부채권질권, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 155,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 세울건대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: (전세권자로 추정)

임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 26일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 26일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 26일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 26일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. (지상권 개요만 언급되었으나, 자세한 내용은 확인되지 않았습니다.)

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 동일한 '더힐' 단지 내 104동(432-4번지, 59.94㎡, 2015년식, 4층)은 2026년 5월 6일에 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 216만 8천원)

인근 '매화낭' 단지(400-4번지, 58.6㎡, 2017년식, 1층)는 2026년 5월 12일에 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 443만 6천원)

인근 '로하스' 단지(245-47번지, 56.25㎡, 2011년식, 4층)는 2026년 5월 11일에 192,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 341만 3천원)

4.2. 유사 물건 거래 동향

본건은 76.18㎡(약 22.99평) 면적이며, 감정가는 220,500,000원(평당 약 289만 4천원)입니다.

동일 단지 내 '더힐 104동'의 거래가(130,000,000원)와 비교 시, 본건은 면적이 더 넓고 1층이라는 점이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

인근 '매화낭' 단지의 1층 거래가(260,000,000원)는 본건 감정가보다 높게 형성되어 있어, 1층 물건의 시장 선호도와 가격 경쟁력이 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 버스 정류장이 위치해 있으며, 생활 편의시설은 지역 개발에 따라 점진적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 학교 및 학원 등이 존재할 것으로 추정됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접하여 사회 통념상 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (현장 답사를 통한 최종 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 물건 명세서에 언급된 '지상권 개요'에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 구체적 내용이 없어 인수 부담이 없을 것으로 잠정 판단됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

1층 물건으로서 소음, 사생활 침해, 결로 및 누수 발생 가능성 등 일반적인 1층의 단점을 고려해야 합니다.

다세대주택 특성상 향후 건물 관리 및 유지보수에 대한 공동의 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 명확한 권리 관계 하에 경매로 취득이 가능합니다.

주변 시세 및 감정가, 1층이라는 특수성을 고려할 때 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 시세 차익 또는 실거주 만족도를 기대할 수 있습니다.

다만, 1층의 단점과 향후 건물 관리의 중요성을 인지하고 입찰에 신중하게 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

1층이라는 장점을 활용한 편리한 주거 생활이 가능합니다.

광주시 태전동 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입 가능성이 있습니다.

경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,500,000원입니다.

주변 유사 물건의 거래 동향 분석 결과, 동일 단지 내 4층 거래가(130,000,000원)에서 인근 단지 1층 거래가(260,000,000원)까지 분포하고 있습니다.

본건의 면적(76.18㎡)과 1층이라는 점, 그리고 감정가(약 289만 4천원/㎡)를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

경쟁 입찰 상황 및 현장 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 보수적으로는 감정가 부근에서, 적극적으로는 240,000,000원 내외까지 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

본 권장 입찰가는 투자 의견이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.