나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53243 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 400 초월역한라비발디 101동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "쌍동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제13층 제1302호로서, 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 인근 공도(경충대로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 일반철도(저촉) , 중로1류(폭 20m ~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경 보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보 호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원처엥 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책 기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함 )/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53243 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 400 초월역한라비발디 101동 13층1302호

용도: 아파트

건물 유형: 집합건물 (아파트)

감정가: 467,000,000원

토지면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

건물면적 (전용면적): 75.31㎡ (약 22.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

총층수: 22층 (본건 13층)

특이사항: 영농여건불리농지, 별도등기

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "쌍동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경으로 적합합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 단지 내 도로가 인근 공도(경충대로)와 잘 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2023-08-17 접수, 채권금액 266,090,000원)이며, 본 건 경매로 인하여 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 426,070,586원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2023.06.13. 등기). 본 권리는 매수인에게 인수됩니다. (금액 미상)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 인수되는 보증금 또는 대항력 유무 등을 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 건축물 및 토지 현황

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제13층 제1302호로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

건축물 상세 정보:

* 건물명: 초월역 한라비발디

* 총괄표제부 요약:

- 총 대지면적: 56,063.2㎡

- 총 연면적: 166,788.50㎡

- 주용도: 공동주택(아파트)

- 총 동수: 14개동

- 총 세대수: 1,108세대

- 총 주차대수: 1,454대

* 101동 요약:

- 동별 건축면적: 564.04㎡

- 동별 연면적: 7,668.97㎡

- 총 층수: 22층 (지하 0층)

- 해당 세대수: 78세대

* 본건 (101동 13층 1302호) 정보:

- 층수: 13층

- 전용면적: 75.31㎡ (약 22.78평) - 제공된 정보 기준

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역

도로: 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로1류 접합

기타 제한사항:

* 일반철도(저촉), 철도보호지구: 철도로 인한 소음, 진동 등의 영향 가능성, 토지 이용 제한.

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 상대보호구역, 절대보호구역: 교육환경 보호 관련 규제.

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역: 환경 및 보전 관련 규제.

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.5. 상권 및 생활정보

주변 상권: 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육 환경: 단지 서측에 쌍동초등학교가 위치하여 도보 통학 가능.

주요 편의시설: 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 (구체적인 시설은 추가 확인 필요).

1.6. 잠재적 리스크

권리 인수 위험: 토지에 대한 구분지상권 설정등기가 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 범위와 성격, 이에 따른 제약 등을 면밀히 조사해야 합니다. (금액 미상이므로 추후 발생할 수 있는 비용을 고려해야 함)

토지 이용 제한: 다수의 용도지역 및 각종 법령에 의한 개발, 이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. (예: 철도보호지구, 자연보전권역, 토지거래허가구역 등)

영농여건불리농지, 별도등기: 토지의 특성과 관련된 사항으로, 매각물건의 가치나 이용에 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

미확인 임차인: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 및 보증금 인수 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (본 건의 경우 인수 보증금 합계 0원이므로, 현재까지 파악된 임차인은 보증금 없이 거주 중이거나 대항력 없는 임차인일 가능성이 있으나, 추가 확인 필수)

1.7. 투자 포인트

인기 주거 지역: 신축 아파트 단지로, 주거 선호도가 높은 지역에 위치하고 있습니다.

생활 편의 시설 접근성: 학교, 상업 시설, 교통 시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

교통망 개선 기대: 인근 지역의 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

부동산 임의경매: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로, 권리 관계가 비교적 명확합니다 (인수되는 권리 제외).

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 신축 아파트 단지의 일부로, 주거 환경 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

다수의 권리가 말소되는 임의경매 물건으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 토지에 설정된 인수되는 구분지상권의 영향과 복잡한 토지 이용 제한 사항을 주의 깊게 검토해야 합니다.

임대 관계 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건의 실거래가 분석, 권리 인수 비용 (구분지상권 관련 비용 등) 추정, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려한 심층적인 부동산 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.