나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53230 [1] 경기도 광주시 신현동 961-32 휴먼마드레이4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 님서측 근거리에 위치하는 다세대 주택(휴먼마드레이4 제3층 제301호)로서 부근은 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 소 재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 중 제3층 제301호로서 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한 구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거 래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경53230 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 961-32 휴먼마드레이4 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

토지지분: 58.50㎡ (약 17.7평)

건물면적: 56.97㎡ (약 17.2평)

건물지분: 56.97㎡ (약 17.2평)

1.3. 건물 정보

건물명: 휴먼마드레이4

총 층수: 4층

본건 위치: 3층 301호

건축구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2015년 02월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, "신현초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북동측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2020년 11월 18일 동대문세무서장의 압류입니다. 등기부등본상 소유권 변동 내역과 압류, 가압류, 임차권 등기 등이 다수 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 백승기

* 보증금: 223,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 23일

* 확정일자: 2020년 09월 08일

* 배당신고일자: 2022년 10월 17일

* 대항력: 없음

주택임차권 등기(을5)가 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으며, '임차인 현황' 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

물건명세서에 따르면, 임차인 백승기의 임차권은 보증금 223,000,000원으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 언급되었습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출함에 따라, 인수 보증금 합계는 0원으로 간주되어 매수인이 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 을구 5번 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역입니다. 주변에 일부 근린생활시설이 있을 수 있으나, 구체적인 상업 시설 정보는 부족합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 기본적인 위생급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 주변 환경은 대체로 주거 단지 및 자연 녹지(임야) 등으로 구성되어 있습니다.

4.3. 교육 시설

* "신현초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (결과에서는 광주광명초, 신현1중학교(2027년 개교 예정) 인접 언급)

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 행정적 제한

* 토지이용계획상 "토지거래계약에 관한 허가구역"에 해당하여, 향후 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 사항

* 임대 관계 등은 미상으로 파악되었습니다. (단, 임차인 정보는 확인되었으나 대항력은 없습니다.)

* 과거 신현동 일대에서 상수관로 이탈 사고로 인한 단수 피해가 있었던 점(결과)은 기반 시설 관련 잠재적 이슈로 고려될 수 있으나, 해당 사고는 특정 공사 과정에서 발생한 일회성 사고로 보입니다.

* 조사된 주변 정보에서는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1천 8백만원이며, 건물 면적은 56.97㎡입니다. 권리 분석상 가장 큰 쟁점이었던 임차인의 보증금 문제는 HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수하지 않아도 될 것으로 예상되며, 이는 본건의 리스크를 상당 부분 해소하는 요소입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 행정적 제약 사항은 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 신현동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 권리 관계 명확화: 임차인 관련 부담이 해소되어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 초등학교 인접: 교육 환경에 민감한 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 본건의 감정가, 건물 연식, 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 2억 2천 8백만원에서 2억 4천만원 사이로 추정됩니다. 감정가가 2억 1천 8백만원인 점을 감안하면, 입찰 시 감정가 수준 이상으로 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.