나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4826 [1] 경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭)오피스텔 102동 16층1610호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 백현동 소재 "판교역(신분당선 및 경강선) " 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 업무시설, 주상복합 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 '판교역(신분당선 및 경강선)' 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 20층 업무시설(오피스텔) 중 16층 1610호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 알미늄샤시 창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. (후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방, 지하주차장 설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 '서현로(노폭 약40미터 내외)', 서측으로 '판교역로(노폭 약30미터 내외)', 동측으로 노폭 약30미터 내외의 보행자 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(판교) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술) (2025-09-29)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경 보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지 개발지구(2012-06-25)(판교택지개발예정지구)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 성남시 분당구 백현동 540 힐스테이트판교역(7-1블럭) 오피스텔 102동 16층1610호

1.2. 건물 정보

용도: 오피스텔

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

1.3. 감정가

1,450,000,000원

1.4. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4826 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.5. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 백현동 소재 "판교역(신분당선 및 경강선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 업무시설, 주상복합 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로서 주위 환경은 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 '판교역(신분당선 및 경강선)' 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건이 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(판교)으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 대로2류(폭 30m~35m) 도로에 접해 있음. 또한, 비행안전제2구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상, 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 경우 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 허가를 받아야 함. (주: 제공된 정보상의 지정 기간이며, 현재 유효성은 추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 10월 31일 접수된 국민은행의 근저당권 (금1,200,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 주요 권리 내역

* 2022-10-31: 국민은행 근저당 (말소기준)

* 2023-11-27: 송파세무서 압류 (말소)

* 2024-04-25: 용인세무서 압류 (말소)

* 2025-04-23: 동화성세무서 압류 (말소)

* 2025-04-24: 동화성세무서 압류 (말소)

* 2025-05-02: 광명세무서 압류 (말소)

* 2025-10-23: 국민은행 임의경매개시결정 (말소)

* 2025-12-11: 삼성세무서 압류 (말소)

상기 권리들은 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 판교역 인근에 위치하여 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역에 속함. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

4.2. 상업/업무시설 연계성

물건이 위치한 힐스테이트 판교역은 판교역세권의 중심지로, 주변의 풍부한 상업 및 업무시설과 연계성이 높아 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조로, 20층 건물 중 16층에 위치함. 내부에는 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방, 지하주차장 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 주변 편의시설

판교역 역세권에 위치하여 현대백화점 판교점, 알파돔시티, 아브뉴프랑 등 대규모 쇼핑몰 및 상업 시설이 인접해 있음. 판교테크노밸리가 가까워 직주근접성이 우수하며, 판교박물관, 화랑공원 등 문화 및 휴식 공간도 가까이 위치하여 생활 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 다소 차이가 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 제한사항

* 비행안전제2구역: 제공된 정보에 따르면 2025년 9월 29일까지 지정된 구역으로, 현재는 해제되었거나 기간 연장되었을 가능성이 있으므로 정확한 현황 확인이 필요함. (과거에는 항공기 안전을 위한 고도 제한 등의 규제가 있었음)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2026년 8월 25일 및 2026년 12월 31일까지 유효한 허가구역으로, 이 기간 내에는 관련 법규에 따른 허가를 받아야 함. (주: 일반적으로 경매 참여자가 내국인인 경우 해당하지 않을 수 있으나, 계약 시점의 규정 확인 필요)

6.3. 혐오시설 유무

주변 탐색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 판교역 초역세권에 위치한 힐스테이트 판교역 오피스텔로, 신축급 건물이며 입지 및 교통 여건이 매우 우수함. 감정가는 14.5억원이나, 최근 실거래가가 13.65억원에서 14.2억원 수준임을 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁 심화 가능성이 있음. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 명확하며, 임차인 인수 부담이 없어 권리상 안전함. 다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 판교역 초역세권의 탁월한 입지로, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익 기대.

* 힐스테이트 브랜드 가치와 신축급 오피스텔로서의 높은 주거 선호도.

* 주변 업무지구 및 상업시설과의 연계로 인한 높은 임대 수요.

* 현대백화점, 알파돔시티 등 풍부한 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가를 분석한 결과, 2026년 6월 11일 84.61㎡(9층)가 13.8억원, 2026년 7월 16일 84.61㎡(7층)가 13.65억원, 2026년 7월 9일 84.95㎡(20층)가 14.2억원에 거래되었음. 본 물건은 84.93㎡(16층)로, 이와 유사한 수준의 가치를 가질 것으로 예상됨. 감정가 14.5억원 대비 최근 실거래가와의 차이 및 경매 경쟁률을 고려하여, 보수적으로는 13.5억원부터 시작하여 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 13.9억원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. (예상 입찰가 범위: 1,350,000,000원 ~ 1,390,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.