나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53199 [1] 경기도 광주시 능평동 410-2 모아맨션 104동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 ‘문형공설묘지’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 임야, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물로 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조(제104동) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 내 제2층 제201호로서 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53199 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 능평동 410-2 모아맨션 104동 2층201호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

* 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호

* 건물 준공일 (추정): 2011년 7월 5일 (집합건축물대장 pmsDay 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 62.82㎡ (약 19.00평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.43㎡ (약 17.66평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 가격 정보

감정가: 277,000,000원

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* HUG 인수조건 변경

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 광주시 능평동 소재 ‘문형공설묘지’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 임야, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통입니다.

* 북서측 인근에 문형공설묘지가 소재하는 점은 일부 매수자에게 민감할 수 있는 부분입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건물로 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역(계획관리)

* 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 변동 이력: 이삼림(보존) -> 서광순(이전) -> 이규철(이전).

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정 (2025타경53199) 입니다.

* 주택임차권: 박형근, 보증금 260,000,000원, 전입일자 2022.05.20, 확정일자 2022.05.03. 해당 임차권은 말소 예정으로 등기부상 말소 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박형근

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 늦은 전입일자로 대항력이 없습니다.

3.3. 권리분석 결과

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 대항력이 없고, 임차권 등기가 말소될 예정임에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향이 나타납니다.

* 포레스빌 (2013년식, 53.84㎡): 2026년 5월 160,000,000원 (약 16.28평, 평당 약 98.3만원)

* 두루미인3차 (2012년식, 59.96㎡): 2026년 5월 164,000,000원 (약 18.13평, 평당 약 90.5만원)

* 필하우스 (2019년식, 52.3㎡): 2026년 5월 247,000,000원 (약 15.82평, 평당 약 156.1만원)

4.2. 본 물건과의 비교

본건 모아맨션 104동 201호는 전용면적 58.43㎡ (약 17.66평)이며, 감정가는 277,000,000원입니다. 이는 평당 약 156.8만원 수준으로, 최근 실거래된 신축 빌라인 필하우스의 평당가와 유사한 수준입니다. 이는 감정평가 시 최근 시장 가격 수준을 반영했음을 시사합니다. 다만, 준공 연도가 2011년임을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 주위환경 분석에 따르면 다세대주택, 임야, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등과의 거리에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

* 조용한 주거 환경을 갖추고 있으나, 인근 묘지 소재로 인한 영향을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임차인 박형근 씨는 대항력은 없으나 보증금이 260,000,000원으로 높습니다.

* 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 판단되나, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 언급되어 있습니다. HUG의 확약서 내용에 따라 말소될 것으로 예상되나, 최종적인 인수 여부는 법원 배당 결과 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 입지 관련

* 북서측 인근에 문형공설묘지가 소재하여 특정 수요층에게는 선호도가 낮을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

* 감정가는 최근 신축 빌라의 시세 수준을 반영하고 있으나, 물건의 준공 연도(2011년)를 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래된 유사 규모의 신축 빌라와 유사한 수준의 감정가를 형성하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 인근에 묘지가 소재하는 점은 고려사항입니다. 권리분석 상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 최종적으로 매수인이 부담할 금액에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 보증금이 없는 것으로 판단되어 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다.

* 최근 거래된 빌라 시세와 유사한 감정가로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 광주시 능평동 지역의 주거 수요를 고려한 투자 가치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 277,000,000원이며, 주변 유사 신축 빌라의 평당가와 유사한 수준입니다. 다만, 건물의 연식(2011년 준공)을 고려하고, 잠재적 리스크(임차인 보증금 관련 명확화 필요)를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

(본 예상가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리관계 최종 확인, 배당표 열람 등 추가적인 정보 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.