나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1839 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 655-5 라임하우스 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 근거리에 위치하여, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

공희 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 501호외 8개호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 내부인테리어, 벽지도배, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

각호 공동주택으로 이용중임(후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

공희 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

655-5번지: 서측 및 북동측으로 폭 약6M,8M 내외의 포장도로와 각각 접함. 655-2번지: 북동측으로 폭 약8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

655-5 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택) 655-2 번지 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관 한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1839 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 655-5 라임하우스 에이동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 라임하우스 A동 501호

* 토지면적: 34.81㎡ (약 10.53평)

* 건물면적: 59.46㎡ (약 18.0평) - 전용면적 기준

* 건물 준공일: 2022년 6월 16일 (사용승인일 기준)

* 감정가: 272,000,000원 (2억 7천 2백만원)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남측 인근

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 혼재 지역으로 주위환경 보통 수준

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 노선버스정류장 소재로 대중교통 사정 보통

* 토지형상: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지, 공동주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로: 655-5번지는 서측 및 북동측으로 폭 약 6M, 8M 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 (말소기준권리: 근저당권, 접수일자 2022-06-30, 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 소유권보존 (갑1): 차주헌 (2022-06-30) - 말소예정

* 근저당권 (을1): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-06-30, 1,363,200,000원) - 말소기준, 매각으로 소멸

* 근저당권 (을3): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-06-30, 987,600,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류 (갑2): 낙원새마을금고 (2025-08-28, 40,471,632원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑3): 화서신용협동조합 (2025-11-04, 1,176,501,267원) - 매각으로 소멸

* 주택임차권 (을5): 정수빈 (2025-11-28, 140,000,000원) - 전입일자 2023-01-30, 확정일자 2023-01-04 - 매각으로 소멸

* 총 등기부 채권액: 2,531,271,632원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리 매각으로 소멸)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 정

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 확정일자: 2023-01-04

* 배당신고일자: 2025-11-16

* 대항력: 없음 (따라서 보증금 140,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인은 배당을 통해 변제받게 됨.)

1.3. 상권분석

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 혼재 지역

* 활용: 주거지로서 기본적인 상권 형성

1.4. 생활정보

* 인근 시설:

* 교육시설: 세류중학교 등

* 교통시설: 노선버스정류장

* 주거 환경: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경 예상

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 보호 구역 및 소음대책 구역: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으며, 항공기 소음으로 인한 불편이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(2025-08-26 기준, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상), 향후 매각 후 취득한 소유자가 해당 토지를 재거래 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있음. (현재 경매 취득 시에는 해당되지 않음.)

* 공동담보: 물건 특이사항 및 특수물건정보에 '공동담보'로 명시되어 있어, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있음. 이는 경매 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 2억 7천 2백만원입니다. 입지 및 주변 환경은 보통 수준이며, 교통, 교육시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없어 명도 관련 리스크는 적은 편입니다. 그러나 군사시설 관련 구역 및 소음대책구역에 포함되어 있고, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공된 비교적 새 건물로, 노후 시설 대비 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 59.46㎡(약 18평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸하므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 인근 시세 대비 경쟁력: 유사한 신축 다세대주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 및 향후 낙찰가 산정 시 시세 반영이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 "더스테이세류" (2022년식, 54.11㎡, 5층)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건과 유사한 연식, 비슷한 면적, 동일 용도의 건물로 가장 직접적인 비교 대상입니다.

* "심우" (1981년식, 40.13㎡, 1-2층)는 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래되었으나, 이는 건물 연식 및 면적 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 낙찰가 산정:

* 본 물건의 건물면적 59.46㎡ (약 18평)에 대해, 유사 신축 다세대주택의 실거래가(260,000,000원)와 본 물건의 감정가(272,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세는 약 2억 6천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 판단됩니다.

* 권리상 인수되는 보증금이 없고, 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 입찰 시에는 인근 시세, 건물의 상태, 향후 임대 및 매매 가능성, 경매 물건의 특성(군사시설구역 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 시세 하단과 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.