나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58486 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 970-14 아침애캐슬 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 “인계초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독·다가구주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 인근에 각종 생활편의시설이 생활편의시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 2층 202호로서, 외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방관련설비, 승강기 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, “아침애캐슬(다세대주택)” 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인계초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.6.1.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경58486 (1) 사건의 강제경매 대상 부동산입니다.

1.1. 물건 개요

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 970-14, 아침애캐슬 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 32.92㎡ (약 9.96평)

* 건물 면적: 47.57㎡ (약 14.39평)

* 감정가: 232,000,000원

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 주요 사항

* 감정가: 232,000,000원

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 (단, 대항력 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 “인계초등학교” 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다. 다양한 생활편의시설이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지이용계획

* 건물은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(인계초등학교, 수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 등기부상 갑구 7번 권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-10-30) 입니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준 권리 외): 240,000,000원 (주택임차권 을구 3번, 권리자 유승아)

* 건물(1) 표제부 요약: "아침애캐슬", 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 2015년 7월 13일 건축 허가, 2016년 1월 11일 사용 승인.

* 건물(1) 전유부 요약: 2층 202호.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (유승아)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-04

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 임차권 등기 말소에 동의하며, 대항력을 포기한다는 내용의 확약서가 신청채권자(HUG)로부터 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 유승아 씨의 보증금 240,000,000원은 대항력이 없고, HUG의 확약서 내용에 따라 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 인계초등학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 상가 및 편의시설이 소재하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 용도지역

본건의 토지이용계획은 제2종일반주거지역으로, 공동주택(다세대주택)으로서의 이용 및 향후 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축년도: 2015년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 5층 건물 중 2층

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방, 소방 관련 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 인계초등학교, 수원공업고등학교 등

* 편의시설: 인근 상업지역에 각종 생활 편의시설 밀집

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

* 임차인 유승아 씨의 경우, 비록 대항력이 없으며 HUG의 확약서가 제출되었으나, 배당받지 못하는 보증금이 발생할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 철저한 권리 분석이 필요합니다. (확약서 내용: '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.')

6.2. 기타

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 건축물 높이 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재매각 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 주요 편의시설 및 학교와 근접한 위치에 있는 다세대주택입니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점이 큰 장점입니다. 다만, HUG의 확약서 내용과 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인계초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 2015년 준공 건물이므로 신축급의 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 건물 면적(47.57㎡) 및 건축 연도(2015년)를 감안한 시세는 약 194,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가 232,000,000원과 시장 가격 간의 차이를 고려하고, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 경매 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.