나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34831 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 34-7 정화빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사동 소재 "소사역" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 대상물건과 유사한 형태.규모의 공동주택이 주를 이루는 공동주택지대로 이루어져있으며, 북동측 인근에 '카톨릭대학교 성심교정' 이 소재하고 있습니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10여분 정도 거리에 '소사역(서해선, 국철1호선)'이 소재하여 대중교통사정 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 일부로서, 외 벽 : 돌붙임 등 마감, 창 호 : PVC새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 상향의 완경사지대로 세장형 형태이며, 다세대주택(정화빌라3차) 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남측으로 약 8 미터 정도의 도로에 접하고 있으며, 동측으로 폭 4미터 정도의 타토지 진입로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호: 부천지원 2025타경34831 (1)

1.1. 2.소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 34-7 정화빌라 2층201호

1.1. 3.용도: 다세대주택

1.1. 4.토지면적: 31.78㎡ (약 9.62평)

1.1. 5.건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

1.1. 6.건물구조: 철근콘크리트조

1.1. 7.층수: 4층 건물 중 2층

1.1. 8.감정가: 202,000,000원

1.1. 9.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 10.경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경: 대상물건은 경기도 부천시 소사동 소재 "소사역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 형태 및 규모의 공동주택이 주를 이루는 공동주택지대로 형성되어 있습니다. 북동측 인근에는 "카톨릭대학교 성심교정"이 소재하고 있습니다.

1.2. 2.교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 도보 약 10분 거리에 "소사역(서해선, 국철1호선)"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.도로상태: 본 건물은 남측으로 약 8미터 도로에 접하고 있으며, 동측으로는 폭 4미터 정도의 타 토지 진입로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황:

* 소유권이전: 이광덕 (2017-09-28), 안정규 (2020-09-18)

* 근저당: 더베스트금융서비스주식회사 (2023-02-28, 50,000,000원) - 본건의 말소기준권리입니다.

* 주택임차권: 임유진 (2024-03-07, 170,000,000원) - 대항력 없음. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인으로, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류: 부천시 (2024-05-31)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30, 170,000,000원) - 본건 경매 개시의 원인이 된 권리입니다.

1.3. 2.채권액총계: 등기부채권 총액은 220,000,000원(근저당 50,000,000원 + 강제경매 170,000,000원)입니다.

1.3. 3.임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임유진)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-15

* 확정일자: 2020-08-05

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 면적(약 58~60㎡)의 다세대주택은 2026년 3월에 16,400만원 ~ 27,300만원 범위에서 거래되었습니다.

* 2020년 건축된 "다올빌리지7차"(59.6㎡)는 27,300만원에 거래되었고, 2002년 건축된 "엘지그린맨션"(58.94㎡)은 19,000만원에 거래되었습니다. 2001년 건축된 "보강에버그린빌라"(58.74㎡)는 16,400만원에 거래되었습니다.

1.4. 2.감정가 대비 분석:

* 본건의 감정가 202,000,000원은 1999년 준공된 건물임을 감안할 때, 최근 신축 빌라(2020년 건축, 27,300만원)보다는 낮으나, 유사 연식의 빌라(2001-2002년 건축, 16,400만원~19,000만원)보다는 높은 편입니다. 감정가는 시세 대비 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주요시설: "소사역"(서해선, 1호선) 인근에 위치하며, "카톨릭대학교 성심교정"이 인근에 있습니다.

1.5. 2.편의시설: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 3.건물내역: 공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역입니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 이 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 2.HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있어, HUG와의 거래 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 3.토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

소사역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 건물 연식이 1999년으로 노후된 점은 고려해야 할 부분입니다. 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 관련 권리관계도 말소 동의 확약서 제출로 인해 경매 진행 시 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 토지거래허가구역에 해당하므로, 매수자 자격 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소사역(1호선, 서해선) 도보 약 10분 거리의 역세권 입지입니다.

* 인근 공동주택 밀집 지역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

최근 유사 면적 거래가: 16,400만원 ~ 27,300만원 (건축 연도 및 상태에 따라 편차 큼)

본건은 1999년 건축된 건물로, 2001-2002년 거래된 19,000만원 수준의 물건과 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 2020년 건축된 신축 빌라의 최근 실거래가(27,300만원)를 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다.

대항력 없는 임차인, HUG 관련 권리 소멸 가능성 등을 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 171,600,000원 ~ 191,900,000원

권장 입찰가: 190,000,000원 ~ 205,000,000원 (주변 시세 및 감정가 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.