나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34829 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 6층615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교"남서측에 위치하며, 주변은 동유형의 업 무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 풍무역(김포골드라인) 등이 소재하는 등, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물내 제6층 제615호로서, (사용승인일 2020.02.11) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, "업무시설 및 제1,2종 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 광대로 및 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-08-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제 1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-2 7)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구 (환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면 구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구 역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가 구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34829 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 6층615호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지면적: 10.53㎡ (약 3.18평)

건물면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건물명: 넘버원리치안

준공일: 2020년 2월 11일

총 층수: 10층

해당 층수: 6층

호수: 615호

(blank line)

(blank line)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측에 위치합니다.

* 주변 환경: 동유형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 풍무역(김포골드라인) 등이 소재하여 대중교통 여건이 보통시 됩니다.

* 도로: 본건 서측 및 동측으로 광대로 및 소로의 포장도로가 각각 소재합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류, 가축사육제한구역, 공항시설법 관련 구역(다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

(blank line)

(blank line)

1.2. 권리분석

* 권리종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 압류 (동고양세무서장, 2023-12-20)

* 주요 권리 사항:

* 소유권이전 등기, 신탁 등기 말소 등기들이 다수 존재합니다.

* 건물 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(최신영)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 압류 및 강제경매 등기가 다수 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

* 보증금: 185,000,000원 / 190,000,000원 (증액분 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-20

* 확정일자: 2020-10-28 / 2022-10-25

* 배당신고일자: 2024-07-02

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 특이사항: HUG 인수조건 변경.

(blank line)

(blank line)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 김포시 풍무동의 업무, 주거, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 신축급 오피스텔 밀집 지역입니다.

* 교통 접근성: 풍무역(김포골드라인) 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 도로망 또한 양호합니다.

* 집객 요인: 주변의 풍부한 주거 단지 배후 수요와 업무 시설 종사자들을 대상으로 임대 및 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 유사 물건 거래 사례:

* 2025년 2월 19일: 30.9066㎡ (약 9.3평) -> 160,000,000원 (직거래)

* 2024년 10월 30일: 19.5506㎡ (약 5.9평) -> 95,000,000원 (중개거래)

* 2024년 10월 25일: 19.8949㎡ (약 6.0평) -> 92,000,000원 (중개거래)

* 시세 분석: 본건(34.25㎡)과 유사한 면적(약 30.9㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적 대비 시세는 약 175,000,000원 내외로 추정됩니다. 최근 거래가 기준 평균 ㎡당 약 462만원 ~ 518만원 수준입니다.

(blank line)

(blank line)

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 신풍초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 풍무역(김포골드라인) 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 확인 결과, 특별한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

(blank line)

(blank line)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 사전 확인 및 절차 이해가 필요합니다.

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물 제한 구역 등 공항 시설법 관련 구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 해당될 경우, 토지 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(223,000,000원)가 최근 실거래가(약 175,000,000원) 대비 다소 높게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 기반의 전략이 중요합니다.

(blank line)

(blank line)

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축급 오피스텔로, 김포시 풍무동의 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 업무, 주거, 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 높고 교통 접근성 또한 뛰어나 향후 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담은 없으나, HUG 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 감정가와 시세 간의 격차를 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

(blank line)

(blank line)

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 역세권 입지: 풍무역(김포골드라인)이 도보권에 있어 직주근접성이 우수합니다.

* 다용도 활용 가능: 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

* 인수 부담 없음: 권리상 인수해야 할 보증금 및 부채가 없습니다.

(blank line)

(blank line)

1.8. 예상 입찰가

유사 면적(약 30.9㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 160,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(34.25㎡)의 적정 시장 가치는 약 175,000,000원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가 223,000,000원 대비 약 78% 수준이며, 시세 반영 입찰가로 고려할 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 175,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.