나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34832 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-168 성주스위트홈에이 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 치장 벽돌 마감 등임, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡본동 562-168 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경34832 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-168 성주스위트홈에이 3층302호

* 건물명: 성주스위트홈 A

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.2. 토지 정보

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-168

* 토지면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 건물 정보

* 전유부: 3층 302호

* 건물면적: 39.50㎡ (약 11.95평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 3층 302호

* 주요 마감: 외벽 치장 벽돌 마감, 창호 샷시 창호 마감

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부 확인 불가

1.4. 매각 정보

* 감정가: 210,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남측 인근에 위치함.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 갑3 압류 (구로세무서장)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을3 주택임차권 (김정옥, 190,000,000원): HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정.

* 갑4 가압류 (주택도시보증공사, 1,671,613,805원)

* 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 190,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (물건명세서상)

3.4. 임차인 현황

* * 주택도시보증공사 (김정옥)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.5. 등기부채권 총액

* 1,861,613,805원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건 인근에는 부천남초등학교와 다수의 주거 시설 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 상권 형성 가능성이 있음.

4.2. 혐오시설 정보

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 인근 교육시설: 부천남초등학교.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건은 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

* 해당 기간 내 경매가 진행될 경우, 낙찰자는 관할 시군구청으로부터 토지거래허가를 받아야 함. 허가 미취득 시 계약이 취소되거나 벌금이 부과될 수 있어 주의가 필요함.

6.2. HUG 인수조건 변경

* HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 채권 금액이 매우 크고, 'HUG 인수조건 변경' 사항이 있어 향후 HUG의 자산 관리 및 처분 계획에 따라 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있음.

6.3. 기타

* 임대관계 미상: 본건 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 이용 상태 및 임대차 관계 파악에 한계가 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있음.

* 감정가는 2억 1천만원이며, 제공된 주변 시세 분석 결과 유사 면적대의 최근 매매가는 2억 7백만원에서 2억 9천만원 수준으로 나타나, 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성이 있음.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 경매가 진행될 경우, 낙찰 후 토지거래허가 절차가 필수적이라는 점을 유념해야 함.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 주요 권리를 보유하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소 동의 확약서' 제출 등 HUG의 개입이 두드러지는 물건임.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있음.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있음.

* HUG 개입의 명확성: HUG의 적극적인 채권 회수 및 임차권 소멸 동의 등으로 비교적 명확한 권리 관계 속에 경매 진행 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 210,000,000원임.

* 유사 면적대의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건의 면적과 조건 등을 고려했을 때 시장 가치는 약 232,530,000원 수준으로 추정됨.

* 인수되는 보증금은 없으며, 권리 분석상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지거래허가구역 지정 등 일부 제약 조건과 HUG의 채권 규모를 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세 반영을 고려한 예상 입찰가는 225,000,000원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.