나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34830 [1] 경기도 김포시 사우동 1309-7 울루물루타운하우스 401동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 김포고등학교 남서측 인근에 위치하며. 주위는 다세대주택, 단지형연립주택 등 공동주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 2층 204호로서, 외 벽 : 타일붙임 및 스톤코트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 단지형연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북향 완경사지대의 세장형의 연립주택 건부지로 인접도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육 제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 ( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면 구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(김포중,김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역 (방공기지 : 1km)(협의지역,공군제3175부대관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진 지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사 문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보 과문의).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34830 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1309-7 울루물루타운하우스 401동 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 234,000,000원 (23400만원)

토지면적: 36.44㎡ (약 11.02평)

토지지분: 36.44㎡ (약 11.02평)

건물면적: 57.55㎡ (약 17.42평)

건물지분: 57.555㎡ (약 17.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 소재하며, 김포고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단지형 연립주택 등 공동주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황:

단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

인접 도로상태:

본건 동측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역(김포여자중학교, 김포고등학교, 김포중, 김포과학기술고등학교), 제한보호구역(방공기지), 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

현황:

본 건은 감정평가액 234,000,000원을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유화영)

보증금: 203,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-05-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 2번 주택임차권등기가 명시되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

등기부현황 요약:

말소기준권리: 을1 근저당권 (2022-06-02) 150,000,000원.

등기부채권 총액: 353,000,000원.

말소예정 권리: 등기부상 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑3 소유권이전, 갑4 압류, 갑5 압류, 갑6 압류, 갑7 압류, 갑8 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 기준 인근 지역에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 쥬땜팰리스 A동-D동 (2018년 건축, 전용면적 68.48㎡): 175,000,000원

* 한마루타운 103,104동 (2014년 건축, 전용면적 45.32㎡): 124,000,000원

* 태양(1121-0) (1987년 건축, 전용면적 34.13㎡): 70,000,000원

분석:

본 물건은 2018년에 건축된 울루물루 타운하우스 내 연립주택으로, 전용면적 57.55㎡입니다. 최근 매매 사례 중 2018년에 건축된 '쥬땜팰리스'(전용 68.48㎡)가 175,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 면적(57.55㎡)을 고려할 때, 평당 가격으로 환산 시 대략 255만원/㎡ 수준입니다. 이를 적용하면 본 물건의 시세는 약 1억 4천 7백만원 내외로 추정됩니다. 다른 비교 사례인 '한마루타운'(전용 45.32㎡)의 경우 124,000,000원에 거래되었으며, 평당 가격으로 환산 시 약 273만원/㎡ 수준입니다. 이를 적용하면 본 물건의 시세는 약 1억 5천 7백만원 내외로 추정됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건의 감정가(234,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 환경:

김포고등학교 남서측 인근에 위치한 주거지역으로, 주변에 공동주택 단지와 단독주택이 혼재하고 있어 주거 생활 환경은 무난한 편입니다.

교통 및 편의시설:

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 제반 차량의 접근도 가능합니다. 상세한 편의시설 현황은 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제약:

공항 고도 제한, 가축사육 제한, 역사문화환경보존지역, 장애물 제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리:

본 물건의 감정가(234,000,000원)와 최근 유사 부동산의 실거래가(약 1억 4천 7백만원 ~ 1억 5천 7백만원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 경매 참여 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

재정비촉진지구 관련 불확실성:

재정비촉진지구로 지정되어 있으나, 구체적인 개발 계획 및 진행 상황에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 도시관리과 협의가 필요한 사항으로 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 건축된 비교적 신축인 연립주택으로, 재정비촉진지구라는 미래 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 그러나 현재 제공된 시장 정보에 따르면 감정가와 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재하며, 이는 경매 참여 시 가격 결정에 신중을 기해야 할 중요한 요소입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 없는 권리는 매수인이 인수할 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

재정비촉진지구 지정: 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 채권자이자 임차인인 HUG의 말소 동의로 인해 매수인이 인수할 권리 부담이 없어 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 1억 4천 7백만원에서 1억 5천 7백만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 2억 3천 4백만원과는 상당한 차이가 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(203,000,000원)이 시장 가격보다 높다는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 시 가격 결정이 더욱 중요해집니다.

잠재적 투자 가치를 고려하여, 시장에서 파악된 가격대와 신축 연식, 재정비촉진지구의 잠재력을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 1억 6000만원에서 1억 8000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 본인이 판단하는 적정 가치와 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가나 채권액에 맞춰 입찰하는 것은 위험이 따를 수 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.