나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34817 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 114 한성빌라 1동 지층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물내 제지층 제1호로서, (사용승인일: 1998.04.02) 외벽: 드라이비트 마감등, 창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측과 서측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면 <공항시설법>, 상대보호구역(도당초-교육청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34817 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 114 한성빌라 1동 지층1호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 성곡로97번길 55)

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,100만원

건물면적: 58.12㎡ (약 17.58평)

토지면적: 38.72㎡ (약 11.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (SGI)

건물 사용승인일: 1998.04.02

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 토지 북측과 서측으로 너비 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (충주세무서장, 2022.05.11)

등기부채권 총액: 221,021,233원

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 9,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-04

* 확정일자: 2018-11-01

* 배당신고일자: 2024-12-10

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 늦은 일자)

* 등기부상 주택임차권 (을7): 말소 예정

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 채권자 SGI의 인수조건 변경 관련 특이사항은 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있어, 부동산 가치는 지역 자체의 주거 환경 및 인프라에 더 큰 영향을 받을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 도당초등학교가 인근에 위치하며, 통학이 용이합니다. 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육 시설: 도당초등학교 (상대보호구역), 행복한유치원 (절대보호구역)이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 외국인 등 토지거래허가구역에 해당하며, 허가 기간은 2025.8.26 ~ 2026.8.25입니다. 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매각 후 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 노후: 1998년 사용승인된 건물로 약 28년이 경과되어, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

지층 물건: 지층(반지하) 물건으로 채광, 환기, 습기 등에 취약할 수 있으며, 이는 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경: 채권자 SGI의 인수조건 변경 가능성은 잠재적 변수로, 명확한 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 1998년에 건축되어 연식이 있는 편입니다. 지층에 위치하며, 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 감정가는 1억 3,100만원이며, 주변 시세 분석 결과와 유사한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

도당초등학교 인근 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

향후 토지거래허가구역 지정이 해제되는 시점(2026.8.25 이후)에 따라 추가적인 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 3.3㎡당 약 21만 8천원 ~ 22만 9천원 수준으로 파악됩니다. 본건 전용면적 58.12㎡에 이를 적용 시, 약 1억 2,700만원 ~ 1억 3,300만원 범위의 시세로 추정됩니다.

감정가 1억 3,100만원은 이러한 시장 시세 범위 내에 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 건물 노후, 지층 물건이라는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 1억 3,500만원

1.9. 주변 시설 정보 (혐오시설)

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지(경기도 부천시 원미구 성곡로97번길 55) 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주로 주거 지역과 학교, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.