나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34811 [1] 경기도 김포시 대곶면 율생리 317-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "대곶중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택 및 근린생활시설, 소규모공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2),(3) 공통 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역10m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대곶처리분구)<하수도 법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정 기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호(2),(3) 토지의 지목은 "대"이나, 기호(2) 토지 일부 및 기호(3) 토지는 현황 도로로 이 용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다. 2. 기타 : 본건 토지상에 정자 1개동이 소재하나, 이동, 철거 등의 용이성을 고려하여 이에 구애됨이 없이 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조,경량철골구조 기타지붕 2층 건물(사용승인일자:2001.05.31)로서, 벽체 : 석재붙임마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다. 2. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34811 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 율생리 317-3

용도: 단독주택

감정가: 712,575,000원

토지면적: 555.00㎡ (약 167.89평)

건물면적: 270.30㎡ (약 81.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

사용승인일자: 2001년 5월 31일

특이사항: 중복사건, 일괄매각

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "대곶중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택과 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도 제한) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

채권자: 임OO (강제경매)

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (2013년 8월 5일, 427,700,000원)

등기부 요약:

* 토지 등기부채권 총액: 427,700,000원

* 건물 등기부채권 총액: 689,300,000원

* 총 채권액: 약 1,117,000,000원 이상으로 추정됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다. 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대곶면 율생리는 농경지와 소규모 공장, 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

주거 기능으로는 단독주택이 밀집해 있으며, 기본적인 근린생활시설이 존재합니다.

지역의 배후 수요는 주로 인근 거주민으로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설: "대곶중학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통(버스 정류장) 이용도 가능합니다.

주변 환경: 단독주택 위주의 지역으로 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건은 중복 사건으로, 관련 사건들의 권리 관계를 면밀히 추가 분석할 필요가 있습니다.

토지 이용 제약: 도시지역 내 자연녹지지역, 군사보호구역 등 복합적인 규제로 인해 토지 개발 및 활용에 제약이 많습니다.

현황 도로: 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이라는 점은 소유권 행사 및 이용에 추가적인 검토가 필요합니다.

건물 노후화: 2001년 건축된 건물로, 약 25년 경과되어 향후 유지보수 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

환경적 요인: 김포시 대곶면 일대, 특히 거물대리, 초원지리 등 인근 지역에서는 공장 밀집으로 인한 분진, 악취, 폐기물 방치, 환경 오염 및 주민 건강 피해에 대한 보도가 다수 존재합니다. 본건 소재지(율생리)가 직접적으로 심각한 오염 지역으로 명시되지는 않았으나, 인근 공장 활동이 주변 환경에 미치는 영향은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

단독주택 밀집 지역이라는 점에서 주거 환경 자체는 양호할 수 있으나, 인근에 소규모 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 쾌적성에 대한 부분은 고려해야 합니다.

다수의 권리 관계와 중복 사건이라는 점은 권리 분석에 신중함을 요구합니다. 또한, 토지 이용 제한 사항과 현황 도로 문제는 물건 활용에 있어 주의가 필요합니다.

건물의 노후화와 주변 지역의 환경적 요인 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 임차인 현황은 긍정적 요인이지만, 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

김포시의 지속적인 개발 가능성과 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

넓은 토지 면적은 향후 다양한 용도 개발(규제 범위 내) 또는 가치 상승을 위한 기반이 될 수 있습니다.

권리 관계의 복잡성 및 제약 조건 등을 고려하여 감정가 대비 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 '다세대' 주택의 거래 사례로, 본건 '단독주택'과는 건물 유형 및 면적, 토지 가치 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 다수의 잠재적 리스크(중복사건, 토지 이용 제약, 환경적 요인 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가: 712,575,000원

일반적으로 이러한 복합적인 리스크를 가진 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 534,000,000원 ~ 550,000,000원 (감정가의 약 75% 수준을 기준으로 한 추정치입니다.)

정확한 투자 판단을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 단독주택 시세 조사, 그리고 권리 관계에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.