나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4478 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 7층733호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '호수초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 지식 산업센터, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 건물로의 차량 출입이 가능하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(김포골드 라인 '구래역')등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 7층 733호로서 외벽: 복합판넬, 강화유리 등 마감 창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동위생설비, 승강기(승용,화물용), 소화전, 화재탐지설비,스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 포장도로('김포한강4로420번길')에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종 지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구 역<공항시설법>, 상대보호구역(김포호수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권 역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역( 양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아 파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경4478 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-10 한강비즈나인지식산업센터 7층733호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 255,000,000원

* 토지면적: 15.02㎡ (약 4.54평)

* 건물면적: 61.67㎡ (약 18.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 정보: 한강 비즈나인 지식산업센터, 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 7층 733호. 건축물대장상 사용승인일: 2020-12-02 (최종 사용승인 2023-10-13).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '호수초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건 건물로의 차량 출입이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '구래역') 등 대중교통시설이 소재함.

* 인접 도로상태: 남서측으로 포장도로('김포한강4로420번길')에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포호수초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2023-11-30)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-11-30): 천종석 (매매 신탁재산의 처분)

* 근저당권 (2023-11-30): 하나은행, 219,600,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (2025-11-03): 하나은행, 185,626,040원 (인천지방법원 부천지원 2025타경4478)

* 등기부채권 총액: 219,600,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 금전적으로 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 현황:

* 건물명: 한강 비즈나인 지식산업센터

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-10번지 (새 주소: 경기도 김포시 김포한강4로420번길 30)

* 주용도: 공장(지식산업센터)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층, 지상 15층

* 해당 물건: 7층 733호

* 총 호실 수: 739호

* 건축물대장상 사용승인일: 2020-12-02 (최종 사용승인 2023-10-13)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포골드라인 구래역을 중심으로 형성된 신도시 상권입니다.

* 주변에는 다수의 아파트 단지와 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 고정 배후수요가 풍부합니다.

* 구래역 상권은 식당, 카페, 병원, 금융기관 등 다양한 근린생활시설이 밀집한 번화가로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근 호수초등학교 등 교육 시설과 공원이 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

* 주변에 혐오시설이나 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 김포골드라인 구래역을 중심으로 형성된 상업지구에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등)이 밀집해 있습니다.

* 교육시설: 인근에 호수초등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 김포골드라인 구래역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다르게 절차상 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 보증금 인수 금액은 0원)

* 토지이용계획상 제한: 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 법규 적용 지역에 해당될 수 있어 건물 증축 및 개조 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 지역은 토지거래계약 허가구역에 포함되어 있으나, 이는 일반적인 매매 거래에 해당하며 경매 취득 시에는 일반적으로 문제가 되지 않습니다. (외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 허가 구역입니다.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 구래동의 중심 상업지구 및 교통 요지에 위치한 지식산업센터입니다.

* 구래역을 중심으로 형성된 풍부한 배후 수요와 상업 시설을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

* 건물 자체의 구조 및 설비는 양호하며, 주변 환경도 주거 및 업무 환경 모두 우수합니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미확인 사항은 주의가 필요합니다.

* 공항 관련 법규 및 토지이용계획상 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교통의 요지: 김포골드라인 구래역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 풍부한 배후 수요: 다수의 아파트 단지와 지식산업센터 입주민 및 근로자.

* 잘 갖춰진 상권: 구래역 주변의 활발한 상업 활동과 다양한 편의시설.

* 향후 지역 발전 가능성: 신도시 개발 지역으로서 지속적인 가치 상승 기대.

* 건물 신축 및 사용승인 연도: 비교적 최근 건물(2020년 건축, 2023년 사용승인)로 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 감정가 255,000,000원입니다.

* 임차인의 보증금 인수액이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 지역 내 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대 시세, 공실률 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

* 안정적인 수익을 고려한다면 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해볼 수 있으며, 적극적인 투자를 고려한다면 감정가 대비 100~110% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (구체적인 최적 입찰가는 별도의 심층 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.