나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4263 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 357-5 형제빌라 에이동 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 건물 내 제지층 제2호로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 오정구 고강동 357-5 형제빌라 에이동 지층2호에 대한 물건 분석 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경4263 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 357-5 형제빌라 에이동 지층2호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지면적: 33.06㎡ (약 9.99평)

* 토지지분: 33.05833333333333㎡ (약 9.99평)

* 건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

* 건물지분: 35.64㎡ (약 10.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 정보:

* 건물명: 형제빌라 A동

* 사용승인일: 1987년 03월 23일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 2층 (본건 지층 2호)

* 구조: 벽돌조, 슬래브 위 기와지붕

* 건물 전체 연면적: 213.84㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025카단257 (2025년 7월 3일 접수된 김석만 외 1인의 가압류) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 배수득: 보증금 40,000,000원. 전입일자 및 확정일자는 2023년 9월 25일이며, 대항력이 있습니다. 등기부등본상 주택임차권으로 등기되어 있으며 '인수'로 명시되어 있습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. (예: 김석만 가압류(갑5)는 말소기준권리이나, 본 건의 채권자인 김석만 강제경매(갑6)는 말소 예정입니다.)

* 총 등기부채권액: 85,000,000원 (가압류 45,000,000원 + 임차권 40,000,000원)

1.4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변은 기존 주택지대를 형성하고 있습니다. 주거 밀집 지역 특성상 대형 상권보다는 소규모 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 보이며, 이는 주거지로서의 안정성을 의미합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "고강초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 지역 내 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역(대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 시점(2026년 7월)에서는 허가 기간이 만료 단계에 있으나, 향후 재지정 여부 등을 확인할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 40,000,000원을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 나지구(소음대책지역 제3종구역), 항공표면(진입표면구역) 등으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 관련 규제로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1987년에 건축되어 건축 연차가 오래된 편입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택 지층으로, 감정가는 8천만원입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 40,000,000원)이 존재하여 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료 시점에 다가오고 있으며, 공항 관련 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 주거지로서의 입지 조건과 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부천시 고강동 일대의 주택 시장 동향을 파악하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 소형 면적의 다세대주택으로, 상대적으로 낮은 진입 장벽을 가집니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(4천만원)을 제외한 낙찰 금액이 향후 예상 시세보다 현저히 낮을 경우, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 35.64㎡)의 경우 평당 약 268만원에서 391만원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 기준으로 본건의 잠재적 시장 가치를 약 9,500만원에서 11,000만원으로 추정할 수 있습니다.

낙찰자는 임차인 배수득의 보증금 40,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 총 지불 예상 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 추정 시장 가치: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

* 인수 보증금: 40,000,000원

* 희망 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

이에 따라, 보수적인 관점에서 목표 입찰가를 65,000,000원 으로 제시합니다. 이 경우 총 지불 금액은 105,000,000원이 되며, 시장 가치 범위 내에서 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.