나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513636 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천광역시청' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 '인천시청역', '예술회관역'이 있어 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제11층 제1102호로서 (사용승인일 : 2016.04.14) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텥로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 토지로서 공부상 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 10미터의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1142-27, 1142-28(동일 사항임) 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513636 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513636 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 11층 1102호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설)

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 9.73㎡ (약 2.94평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 인천광역시청이 인근에 있어 행정기관 접근성이 우수합니다.

* 교통: 인천 지하철 1호선 '인천시청역'과 '예술회관역'이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중이며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 환경: 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준하며, 인천시청, 법원 등 주요 공공기관과 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경513636, 접수일 2023-12-28) 입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2016-04-18)

* 공유자전원지분전부이전 (2016-05-03)

* 주택임차권 (을3, 2023-12-28 접수, 권리자: 주택도시보증공사(원래호), 보증금 253,000,000원, 전입 2022-08-09, 확정 2022-07-22)

* 소유권이전 (2022-08-22)

* 강제경매 (갑4, 2023-12-28 접수, 채권자: 주택도시보증공사, 금액 253,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(원래호): 보증금 253,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-09, 확정 2022-07-22, 배당신고 2023-12-28.

* 대항력: 없음.

* 권리관계 특이사항:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기"로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 253,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 다만, 등기부등본 상 을구 3번 임차권의 말소 예정 표기와 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 사실은 위 내용과 상충될 수 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 을구 3번 임차권의 인수 가능성 때문에 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 253,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동은 인천시청을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인천시청역을 중심으로 한 역세권 상권은 유동인구가 풍부하여 오피스텔의 임대 수요가 안정적입니다. 주변의 다양한 근린생활시설과 공공기관은 지역 상권의 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인천광역시청, 예술회관, 롯데백화점, CGV, 다양한 병원, 은행, 마트, 식당가 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 인천 지하철 1호선 인천시청역 및 예술회관역 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선을 통해 인천 시내 곳곳으로 이동이 편리합니다.

* 교육: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으나, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 기타: 법원, 시청 등 행정기관이 밀집해 있어 관련 업무 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 본 건 취득 후 예상치 못한 계약 조건이나 의무를 발생시킬 수 있으므로, 계약 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 임차권 인수 가능성: 을구 3번 주택임차권(보증금 253,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 물건명세서에 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는 최악의 시나리오가 발생할 수 있습니다. 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 리스크 요인입니다. (등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 기재된 점에 대한 명확한 법원 확인이 필수입니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 해당) 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사나 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 주변 상권 등 입지적 강점이 뛰어납니다. 2016년에 준공되어 시설 노후화가 크지 않고, 업무지구 중심에 있어 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 더불어 을구 3번 주택임차권의 인수 가능성이라는 중대한 권리상 불확실성이 존재하므로, 해당 리스크를 명확히 해소한 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 인천시청역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 행정, 상업, 교통의 중심지에 위치합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 의료, 편의시설 등 생활에 필요한 모든 인프라가 단지 주변에 잘 갖춰져 있습니다.

* 비교적 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 연식이 오래되지 않아 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변의 다수 업무시설 및 관공서 종사자, 배후 주거단지로 인해 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 최근 매매 사례 (JSON 분석): 2025년 2월, 11층, 전용면적 약 59.87㎡ (약 18.11평) 탑클래스 오피스텔이 200,000,000원(JSON 상 '20,000'을 2억원으로 해석, 실제 거래 금액 확인 필요)에 거래된 사례가 있습니다.

* 권리관계 확인 중요성: 을구 3번 주택임차권(보증금 253,000,000원) 인수 가능성은 본 물건의 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면, 실질적인 총 취득 비용이 매우 높아져 일반적인 경매 투자 기준에서 벗어날 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정 (임차권 인수 부담 없을 시): 임차권 인수 부담이 명확히 소멸된다는 전제 하에, 감정가(204,000,000원) 및 최근 실거래가(200,000,000원)를 고려하여 보수적으로 감정가의 85~90% 수준을 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 (권리관계 명확화 시): 173,200,000원 ~ 183,600,000원

* 주의 : 상기 예상 입찰가는 을구 3번 주택임차권의 보증금(253,000,000원)을 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다. 만약 해당 보증금의 인수 의무가 발생한다면, 본 예상 입찰가는 무의미하며, 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 재산정하여 신중하게 접근해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항 또한 낙찰 후 중요한 변수가 될 수 있으므로, 반드시 법원에 비치된 서류 및 관련 정보를 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.