나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513585 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 의 업무시설, 상업시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제13층 제1302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 7차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513585 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 13층1302호

구분: 오피스텔

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

총채권액: 344,000,000원 (등기부상)

감정가: 226,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건축년도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브 지붕)

층수: 지하 1층, 지상 14층 (본건 13층)

용도: 업무시설 (오피스텔)

총호실: 52호실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 유사형의 업무시설, 상업시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

인접토지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 왕복 7차선의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 확인

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로는 특이 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 (가압류, 2024-07-05, 124,000,000원) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 법적으로 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

주택임차권: 최성규 (주택도시보증공사), 220,000,000원 (2022-08-17 확정일자, 2022-09-05 전입) - HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정입니다.

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-03, 220,000,000원) - 본 경매 사건으로 소멸됩니다.

임차인: 김 (보증금 0원, 차임 0원, 2024-09-23 전입) - 대항력이 없어 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 '을구 순위 7번 주택임차권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제로는 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 추가적인 법률 자문이나 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-09-23

대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사 (최성규)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-09-05

확정일자: 2022-08-17

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항과 관련하여 권리 분석 시 주의 요망.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 부평동 일대는 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 부평중학교가 있어 학생 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설이 혼재하여 유동인구 및 잠재수요가 풍부한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(씨티원2)의 유사 면적(59.66㎡) 오피스텔이 2024년 2월 약 150,000,000원 (15,000만원)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(226,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준으로, 경매 물건의 감정가 산정 기준 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

건물 자체는 2017년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

4.3. 임대 시장 전망

본건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 지역 특성상 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 정확한 임대료 수준 및 공실률 등은 추가적인 시장 조사가 필요합니다. (임대관계 미상)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

가까운 거리에 학교(부평중학교)가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.2. 교통 편의

주요 도로 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 복잡한 권리 관계

"HUG 인수조건 변경", "공동담보" 등의 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 본건 경매 및 담보와 관련하여 복잡한 이해관계를 가지고 있음을 시사합니다.

비록 HUG의 주택임차권이 말소 대상으로 분류되었으나, HUG의 확약서 제출 및 인수조건 변경이라는 문구는 경매 이후 예상치 못한 추가 요구사항이나 변동 가능성을 내포할 수 있습니다. 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(226,000,000원)가 최근 실거래가(약 150,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 시세가 하락했을 가능성을 의미하며, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

외국인 등 주택용도 취득 토지거래계약 허가구역 지정 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)은 현재 시점에서도 유효한 제한으로, 외국인 투자자에게는 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계 및 상세 조건이 미상으로, 실제 명도 시 발생할 수 있는 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다. (다만, 해당 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

하지만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이, HUG 관련 복잡한 권리 관계 및 인수조건 변경이라는 특이사항은 본건의 잠재적 투자 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

특히 HUG의 역할과 관련하여 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

소유권 외 임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되나, HUG의 인수 조건 변경 관련 사항은 반드시 명확히 소명받아야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 생활 인프라

부평 중심 상업지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

8.2. 신축급 오피스텔

2017년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

8.3. 시세 대비 낮은 감정가 (잠재적 메리트)

감정가 대비 낮은 실거래가를 고려할 때, 시세 이하로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가와 시세 괴리의 원인 분석 선행)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가는 150,000,000원 수준입니다.

매각으로 인해 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. (김 임차인: 0원, HUG 최성규 임차인: 대항력 없음)

HUG 관련 인수조건 변경 및 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 실거래가 수준(150,000,000원)을 기준으로 하되, HUG 관련 불확실성 해소 및 명도 비용 등을 감안하여 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

단, 해당 범위는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.