나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513311 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 459-30 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천보훈병원" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 각종 근린생활시설, 시장, 아파트, 단독주택 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2009.11.26.) 외벽 : 석재 붙임 마감등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설(상호: 경인게임랜드)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25m의 포장도로, 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 13m의 보행자전용도로(시장)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 후면 "호별배치도"와 같이 인접호수(202호)와의 기존벽체를 일부 제거하여 일괄로 이용중인 바, 경매진행시 유의바람.

물건 비고

-본건은 근린생활시설(상호:경인게임랜드)로 이용중임.
-본건은 호별배치도(감정평가서 참조)와 같이 인접호수(202호)와의 기존벽체를 일부 제거하여 일괄로 이용중임(202호 부분은 매각대상이 아님에 주의).
-본건 전유부분의 대장상 용도는 판매시설(일반게임제공업의시설)임.
-본건은 호실 표시가 되어 있지 않으나 근무하는 직원과 관리사무실 남성 직원에 의하면 201호가 맞다고 함.
-상가건물임대차현황서에는 임차인이 등재되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경513311 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 459-30 2층201호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 독배로 420-1 2층201호)

용도: 근린상가 (대장상 용도: 판매시설 - 일반게임제공업의시설)

감정가: 606,000,000원

토지면적: 19.10㎡ (약 5.78평) / 토지 지분: 19.1025㎡

건물면적: 185.88㎡ (약 56.27평) / 건물 지분: 185.88㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천보훈병원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에는 다양한 근린생활시설, 시장, 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재하여 지역 내 유동인구가 비교적 풍부한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 약 25m, 북측으로는 약 8m, 동측으로는 약 13m의 도로에 접해 있습니다.

주변에는 각종 근린생활시설과 더불어 이마트에브리데이, 이마트24 등 편의시설이 다수 위치하고 있습니다.

또한, 인천보훈병원이 인접해 있어 의료 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 그 기간이 2026년 8월 25일까지로 제한되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경513311호 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 02월 13일 접수된 박순자 소유권이전(갑22)이 아닌, 2024년 08월 22일 접수된 김태나의 가압류(갑25, 채권액 509,400,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인은 인수하는 부담 있는 권리 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

현재 등기부채권 총액은 930,500,000원입니다.

상가건물임대차현황서상 임차인은 등재되어 있지 않으며, 현황조사 시 임차인으로 '경인게임랜드'가 확인되었으나 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있고 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태로, 인근에 인천보훈병원이라는 대형 의료시설이 위치하고 있어 꾸준한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

또한, 인근 시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

현재 '경인게임랜드'로 이용 중인 점을 고려할 때, 게임 관련 시설이나 기타 근린생활시설, 판매시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

주변에 다수의 편의점 및 음식점 등이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 제물포역, 수인선 인하대역 등에서 버스 환승을 통해 접근이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선이 인근을 경유하고 있습니다.

편의시설: 이마트에브리데이, 이마트24 등 생필품 구매가 용이한 편의점들이 인근에 위치합니다.

의료: 인천보훈병원이 도보권 내에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

주변: 인근에 시장이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 돕고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 202호와 기존 벽체를 일부 제거하여 일괄로 이용 중인 상태입니다. 202호는 매각 대상이 아니므로, 향후 원상복구 또는 경계 분할 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

호실 표시가 되어 있지 않아 실제 점유 호수 확인에 다소 혼란이 있을 수 있습니다.

외국인 토지거래 허가구역 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 경매 진행 시기와 맞물려 있어, 외국인 매수 시 해당 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 606,000,000원 대비 등기부채권 총액 930,500,000원이 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 근린상가로, 인천보훈병원 및 상업 시설, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 현재 '경인게임랜드'로 이용 중이며, 관련 시설 운영 경험이 있는 투자자에게는 매력적인 물건일 수 있습니다.

다만, 인접 호실(202호)과 벽체를 공유하며 일괄 사용 중인 특수한 이용 현황은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매수인은 이 점을 반드시 고려하여 향후 활용 방안 및 발생 가능한 문제점을 면밀히 검토해야 합니다.

모든 선순위 권리는 소멸될 예정으로, 권리상 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

인천보훈병원 인근 상업지역에 위치하여 안정적인 유동인구와 잠재적 수요 확보가 가능합니다.

'경인게임랜드'로 운영 중인 현황을 바탕으로 게임센터, PC방 등 오락 관련 시설 또는 일반게임제공업 시설로의 지속적인 운영 및 경쟁력 확보에 유리합니다.

대장상 용도 외에 판매시설로도 활용 가능하여 업종 전환의 유연성이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 606,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석상 인수할 부담이 없는 점, 인근 시세, 물건의 활용도 및 잠재적 가치, 그리고 가장 중요한 인접 호실과의 일괄 사용으로 인한 활용의 제약 및 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 경매 진행에 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 202호와의 복합적인 이용 상태를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 이용 상태 확인, 주변 상권 및 유사 물건의 최근 실거래가 조사, 그리고 인접 호실과의 향후 협상 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

따라서, 본 물건의 특수성을 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있으며, 정확한 예상 입찰가 제시보다는 위에서 언급된 요소들을 바탕으로 투자자의 판단 하에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.