나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513658 [1] 인천광역시 연수구 연수동 582-2 솔밭마을아파트 106동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트 단지가 밀집한 지역으로서, 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 노선 버스정류장 및 원인재역 등이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의성은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층. 15층 건내 제1층 제109호로서, (사용승인일:1993.05.17) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 하이샷시 창호등 마감.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비(11인승) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 사다리 평지로서, 기준시점 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 오아복4차선, 남서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복10차선의 포장도로와 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-15)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513658 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 582-2 솔밭마을아파트 106동 1층109호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 206,000,000원

토지면적: 37.21㎡ (약 11.25평)

건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평)

아파트 공급면적: 제공된 JSON 데이터에서 정확한 공급면적(분양면적) 정보는 명확히 파악되지 않으나, 전용면적 49.56㎡는 통상 20평형대로 추정됩니다. 최근 동일 면적(49.56㎡)의 거래 사례가 23,500만원으로 확인되었습니다.

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 전반적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 다수의 버스 정류장이 있으며, 지하철 원인재역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 북서측, 남서측, 남동측으로 각각 4차선, 4차선, 10차선의 포장도로와 접해 있으며, 단지 내 도로망 또한 잘 갖추어져 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2020.01.08. 접수, 115,500,000원)을 포함한 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

총 채권액은 293,100,000원으로 감정가를 초과하나, 이는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.3. 소멸/인수되는 권리

말소기준권리 이하 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 "지상권개요: "로 표기된 부분이 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 인수 여부 판단은 어렵습니다. 다만, 일반적인 아파트 경매 물건에서는 지상권이 존재할 가능성이 매우 낮습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

대단지 아파트 단지에 둘러싸여 있어 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생필품 구매, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

인근에 대형마트, 병원, 은행 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 교육시설

본 건 인근에 연수중학교가 위치하며, 학군 내에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

'상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 준수가 요구됩니다.

5. 건물 정보

5.1. 건축물 정보

건축년도: 1993년 5월 17일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

층수: 지하 1층, 지상 15층 중 1층 109호

면적: 건물 전용면적 49.56㎡ (약 15.00평)

설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 화재탐지 및 소화 설비, 11인승 승강기 설치.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 솔밭마을아파트

총 세대수: 1,200세대

총 동수: 9개동

주차 가능 대수: 697대 (지상 12대, 지하 18대)

최고 층수: 15층

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 특이사항

등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 이는 경매 절차에 따라 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

6.2. 법규상 제한 사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 규제 사항이 적용됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 대한 임시적 지정(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 일반 매수자에게는 해당되지 않습니다.

6.3. 기타 리스크

건축년도 1993년으로 노후화가 진행되어 향후 수리 또는 리모델링에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

명도 대상이 되는 임차인 정보는 미상이나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 점유자와의 원만한 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

주변에 직접적으로 주거 가치를 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 연수구의 역세권 아파트 단지에 위치한 본 물건은 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하며 인수할 권리가 없어 안정적인 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 연수동의 편리한 교통 및 생활 환경, 학군 이점.

명확한 권리관계: 모든 부채가 소멸되어 안전한 취득 가능.

안정적인 주거 가치: 대규모 아파트 단지의 일부로서 꾸준한 주거 수요 기대.

향후 개발 가능성: 노후 단지 특성상 재건축, 재개발 시 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

최근 시세 분석:

본 건과 동일한 면적(49.56㎡, 약 15.00평)의 솔밭마을아파트가 2026년 7월 1일 235,000,000원에 실거래되었습니다.

예상 입찰가: 감정가 206,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 235,000,000원을 참고하여, 명도 비용, 수리비, 취득세 등을 고려한 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 185,400,000원 ~ 206,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.