나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513645 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 5층523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센타"동측에 위치하며, 주변은 동 유형의 공동주택 및 업무시설, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주 위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중 교통여건은 보 통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 제5층 제523호로서, (사용승인일2013.03.18) 외벽: 페어글라스창호 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, "업무시설 및 제1종,2종근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로인 "청라에메랄드로"가 소재하고, 남동측으로도 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 1 5m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513645 (1)

감정가: 79,000,000원 (7천 9백만원)

매각구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-17 딜라이트타워2 5층 523호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.78㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.775㎡ (약 2.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.80㎡ (약 8.41평)

건물지분: 27.796㎡ (약 8.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동 행정복지센터" 동측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 유형의 공동주택, 업무시설, 아파트, 다양한 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로는 중로인 "청라에메랄드로"가 접해 있으며, 남동측으로도 중로의 포장도로가 접해 있어 차량의 접근 및 이용에 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 갑6 압류 (연수세무서장, 2023-11-29)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 109,000,000원)

* 비고: 대항력이 없으며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 경매 절차에서 소멸됩니다.

* 갑7 강제경매 (서울보증보험, 112,326,738원)

* 갑4 소유권이전 (2013-05-31)

* 갑3 소유권이전2번신탁등기말소 (2013-05-31)

* 갑5 소유권이전 (2022-04-14)

* 갑6 압류 (연수세무서장, 2023-11-29)

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원 (주택임차권은 대항력이 없어 소멸됨)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사, 입주자: 심지연)

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 청라동은 인천 서북부의 신흥 주거 및 상업 지구로, 행정복지센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집하여 생활 편의성이 높은 지역입니다. 딜라이트타워2는 해당 지역의 대표적인 오피스텔 건물 중 하나로, 업무시설과 근린생활시설이 복합된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 특성

딜라이트타워2는 2013년 3월 18일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 13층 건물입니다. 본건은 이 건물의 5층에 위치한 오피스텔(업무시설)입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

청라1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 주택용도 취득에 한하며 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 국내 거주자의 일반적인 매수 및 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차권 관련

을구 3번 주택임차권이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. '선순위임차권'이라는 특이사항이 언급되었으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 딜라이트타워2 오피스텔로서, 도심 속 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 2013년에 준공되어 건물 연식은 비교적 양호한 편입니다. 권리분석 상, 등기부등본상의 주택임차권은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 토지거래허가구역 지정은 기간 및 대상에 제한이 있어 실질적인 투자에 큰 걸림돌이 되지 않을 것으로 판단됩니다. 종합적으로 볼 때, 실거주 또는 임대 수익 목적으로 접근하기에 안정적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도가 용이합니다.

* 청라국제도시 내에 위치하여 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충의 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 소형 면적이라 투자 부담이 상대적으로 적습니다.

* 주변에 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 79,000,000원 (7천 9백만원)으로 산정됩니다. 최근 거래 사례와 감정가 사이의 적정선에서 경쟁력을 확보하는 가격으로 고려할 수 있습니다.

(참고: 최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 약 7,000만원 ~ 7,500만원 범위에서 형성되었으며, 본건의 감정가 7,900만원은 해당 범위 상단 또는 그 이상에 해당하나, 인수되는 권리가 없는 점 등을 고려하여 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.