나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513558 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 엔에스파크 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 8층 804호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 부정형의 토지로서, 아파트, 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 12m 내외, 남측으로 6m 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

주안동 116-8 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513558 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 엔에스파크 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000 원

건물면적: 81.01㎡ (약 24.50 평)

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (명세서 상 대항력 없음으로 기재, 상충되는 정보로 주의 요함), 공동담보

1.2. 건축물정보

건물명: 엔에스파크

주소: 인천광역시 미추홀구 주안동 116-8 / 인천광역시 미추홀구 주안중로50번길 47

준공일: 2014년 12월 19일

건축구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

총 층수: 14층

해당 층수: 8층

호수: 804호

전용면적: 81.01㎡ (약 24.50 평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. [cite: *]

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: *]

* 인천대로S-BRT, 문학~공단고가교 지하고속화도로 개설 계획이 있습니다.

* 주변에 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 약 12m, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: *]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑9) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-09, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (기천호)

보증금: 174,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-06-30, 확정일자: 2020-06-01, 배당신고일자: 2024-08-27, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-29, 대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2015-02-12)

* 을4: 주택임차권 (기천호, 174,000,000원, 2024-08-27 접수, 말소)

* 갑6: 소유권이전 (신탁등기말소) (2020-07-06)

* 갑7: 소유권이전 (2020-07-14)

* 갑9: 가압류 (주택도시보증공사, 1,311,500,000원, 2023-02-14 접수, 말소) - 말소기준권리

* 갑10: 압류 (광명세무서장, 2023-03-17 접수, 말소)

* 갑11: 압류 (의왕시, 2024-05-03 접수, 말소)

* 갑12: 압류 (미추홀구, 2024-06-17 접수, 말소)

* 갑13: 압류 (부천시, 2024-11-05 접수, 말소)

* 갑15: 압류 (용인시, 2025-09-30 접수, 말소)

* 갑16: 강제경매 (주택도시보증공사, 174,000,000원, 2025-09-30 접수, 말소)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"으로 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권의 말소에 동의하였으므로, 매각으로 인해 실질적으로는 소멸되는 것으로 판단됩니다. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 보이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 주안동 일대는 오피스텔, 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다. [cite: *]

* 인근에 인천대로S-BRT, 문학~공단고가교 지하고속화도로 개설 예정이 있어 향후 교통 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변에 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인천석암초등학교가 인근에 위치합니다. [cite: *]

5.2. 편의시설

* 주변에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인천대로S-BRT, 문학~공단고가교 지하고속화도로 개설 예정이 있습니다.

* 인근에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주안역을 도보로 이용 가능한 단지들도 있으며, 제물포역도 인근에 위치합니다.

5.3. 주거 환경

* 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통입니다. [cite: *]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 을구 4번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 관련 정보 간의 상충 가능성이 있으므로 현장 확인 및 추가 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 노후도 및 관리 상태

건물 준공일이 2014년으로 비교적 신축에 속하나, 내부 설비에 대한 정확한 확인은 폐문으로 인해 이루어지지 못했습니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설은 구비된 것으로 판단되나, 실제 이용 상태는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 내 환경

인천 미추홀구 주안동 일대는 재개발 예정 구역이나 노후된 지역이 혼재되어 있으며, 일부 지역에서 산업 폐기물 및 생활 쓰레기 무단 투기 문제가 제기된 바 있습니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 지역 전반의 환경 개선 추이를 파악할 필요가 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등 다수의 용도 지역 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천만원으로 책정되었으며, 주요 권리 관계는 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매로 인해 정리될 것으로 예상됩니다. 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는 임차인' 관련 정보와 실제 임차인 현황 간의 불일치 가능성에 대한 주의가 필요하며, 지역 내 쓰레기 무단 투기 등 간헐적으로 발생하는 환경 문제에 대한 인지도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 주안동 중심 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변에 상업시설이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 관계가 명확합니다.

* 인천대로S-BRT, 도로 개설 등 지역 개발 호재가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 190,000,000원입니다.

현재 부동산 시장 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성되어 있습니다.

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, HUG의 채권액이 174,000,000원임을 고려할 때, 경매 절차상 해당 채권이 우선적으로 변제되거나 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정하면, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 최근 실거래가 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 판단하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.