나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513638 [1] 인천광역시 남동구 간석동 234-16 그린캐슬 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리' 북서측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 4층 402호로서, 외벽 : 대리석 붙임 마감 등. 내벽 : 미 상 임. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비에 의한 개별난방시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "공동주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역이며, 자세한 사항은 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513638 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 234-16 그린캐슬 4층 402호

건물명: 그린캐슬

용도: 다세대주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

건물면적: 27.66㎡ (약 8.37평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호합니다. 대상 물건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 대리석 붙임 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 건물 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물 설비: 도시가스 설비에 의한 개별난방 시설이 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 압류 (남동구, 2023-11-07 접수)

* 소멸되는 권리:

* 갑4 압류 (남동구)

* 갑5 강제경매 (주택도시보증공사)

* 을3 주택임차권 (김한비, 보증금 140,000,000원, 전입 2022-04-07)

* 등기부요약 상 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 갑구 권리 (소유권 보존, 소유권 이전 등)

* 인수되는 권리: 없음. (을3 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예상)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 3월 기준 유사 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '풍경채' (2014년 준공, 전용면적 64.73㎡) 3층: 173,000,000원

* '동아주택(바동)' (1987년 준공, 전용면적 47.56㎡) 1층: 120,000,000원

* '목화빌라(나)' (1991년 준공, 전용면적 34.65㎡) 2층: 55,000,000원

* 대상 물건 '그린캐슬'은 2014년 준공으로 '풍경채'와 건축 연도가 동일하여 비교 가치가 높습니다.

* '그린캐슬' 402호 (건물면적 27.66㎡)의 감정가 96,000,000원은, 건축 연식을 고려할 때 주변 시세와 비교하여 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 '풍경채'의 높은 거래가는 신축 연식의 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 소규모 공동주택 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 간석오거리 인근으로 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 간석오거리 역세권 지역으로 다양한 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022-04-07, 확정일자: 2022-03-21

* 등기부 상 을3 주택임차권으로 등재되어 있으며, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항은, 해당 임차인 관련 절차나 HUG의 개입 여부에 따라 변동 가능성이 있을 수 있으므로, 입찰 전 물건명세서 및 관련 법적 효력을 반드시 재확인해야 합니다.

* 건물 연식: 2014년 준공으로 비교적 신축이지만, 실제 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 그린캐슬 4층 402호 다세대주택으로, 2014년에 준공되어 건축 연식이 비교적 최신입니다.

* 간석오거리 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 자랑합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 핵심 쟁점인 임차인 김 씨의 경우, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. (단, 관련 확약서의 법적 효력은 반드시 확인 필요)

* 주변 시세와 비교 시 감정가 96,000,000원은 합리적인 수준으로 보이며, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력을 가진 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간석오거리 역세권 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 최신 건축 연식: 2014년 준공으로 상대적으로 신축에 속하여 선호도가 높습니다.

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리가 없어 경매 투자 리스크가 낮습니다.

* 합리적인 감정가: 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대가 가능합니다.

* HUG 관련 채권: 주택도시보증공사가 채권자로서, 채권 회수에 대한 일정 부분 신뢰도를 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 96,000,000원

* 시세 분석:

* 유사 건축 연식(2014년)의 '풍경채'(64.73㎡)가 173,000,000원에 거래된 사례는, 대상 물건의 잠재적 가치가 감정가보다 높을 수 있음을 시사합니다.

* 다른 오래된 건물들의 거래가(55,000,000원 ~ 120,000,000원)와 비교했을 때, 대상 물건의 감정가는 중간 정도 수준으로 판단됩니다.

* 면적 대비 가격 분석 시 (감정가 96,000,000원 / 27.66㎡ ≈ 3,470,000원/㎡), 비교 사례들의 ㎡당 가격(약 1,580,000원 ~ 2,670,000원/㎡)과 비교하면 다소 높은 편으로 보입니다. 그러나 이는 감정평가 시점의 시장 상황 및 건물의 개별 가치 평가가 반영된 결과일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 본 물건은 감정가 96,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 고려하여 낙찰 가능성을 판단해야 합니다.

* 특히 '풍경채'의 높은 거래가를 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 높게 책정하는 것도 검토해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 96,000,000원 ~ 105,600,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본인의 투자 전략, 자금 계획, 현장 답사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* *인수 보증금은 0원으로 계산되어 반영되었습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.