나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513593 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천축구전용경기장' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 지하철역(1호선, 도원역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건물 내 8층 801호로서, (사용승인일 : 2017.01.23.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감. 내벽 : 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고완만한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513593 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 8층 801호

건물명: 진용아이빌

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2017년 01월 23일

감정가: 200,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.17㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.173㎡ (약 3.08평)

건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

건물지분: 59.2㎡ (약 17.91평)

건축면적: 256.3㎡ (약 77.56평)

연면적: 2936.83㎡ (약 888.87평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '인천축구전용경기장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 지하철 1호선 도원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 압류(부천세무서장, 갑7)이며, 해당 권리보다 후순위인 주택임차권(을1) 및 강제경매개시결정(갑8)은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (곽 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

확정일자: 2021-11-04

배당신고일자: 2023-11-17

대항력: 없음

* 비고: 을구 1번 순위의 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가 및 업무지대에 위치하고 있습니다. 인천축구전용경기장이 인근에 있어 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 홈플러스 숭의점이 차량 5분 거리에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변에 대규모 공업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 지하철 1호선 도원역이 북서측 근거리에 위치합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 남서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

5.2. 주거 및 편의시설

* 숭의초등학교, 신광초등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

* 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주택도시보증공사(곽 ) 임차인이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 권리관계의 복잡성을 완전히 배제할 수는 없으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 제한사항

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 구매 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 진용아이빌 오피스텔은 2017년 준공된 신축급 건물로, 편리한 교통과 다양한 생활 편의시설을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되며, 임차인 관련 사항은 명확히 확인되었습니다. 주변 시세 대비 적정가 낙찰 시 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가는 200,000,000원입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 동일 평형대(59.2㎡)인 8층 801호의 경우 2023년 10월 215,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 동일 평형대 오피스텔의 평균 매매가는 220,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 임대 시세는 보증금 1,000만원~2,000만원, 월세 100만원~120만원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 200,000,000원이며, 최근 실거래가 및 주변 시세 등을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 다소 높게 형성되어 있습니다. 권리상의 인수 부담이 없는 점, 건물의 상태 및 입지 조건을 고려했을 때, 보수적으로 감정가 수준에서 100% ~ 105% 사이로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최소 입찰가 (감정가): 200,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 210,000,000원

권리 인수 부담이 없다는 점과 신축급 오피스텔이라는 점을 감안하여, 경쟁 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.