나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513616 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-12 월드리드빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 중 3층 304호로서, (사용승인일:2004.12.7) 외벽: 석재마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약4미터, 남동측으로 약5미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513616 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-12 월드리드빌 3층 304호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2004년 12월 7일

구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 중 3층 304호

1.3. 면적 및 가치

감정가: 122,000,000원

토지면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

토지지분: 18.1492㎡ (약 5.49평)

건물면적: 53.38㎡ (약 16.15평)

건물지분: 53.38㎡ (약 16.15평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이함.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지이용

본건 북서측으로 약 4미터, 남동측으로 약 5미터 내외 포장도로에 접함.

토지는 2필지 일단지의 장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513616) (등기부 을구 13번 주택임차권 등기보다 선순위인 갑구 권리, 등기부상 갑15번 강제경매가 말소기준권리가 됨)

3.2. 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

을구 순위 13번 주택임차권등기(강수지, 보증금 106,500,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

따라서 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 강 (주택도시보증공사)

보증금: 106,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 24일

확정일자: 2022년 02월 25일

배당신고일자: 2024년 04월 26일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 말소동의 확약서를 제출하였으므로 매각 후 소멸될 것으로 보임.

3.4. 등기부 요약

총 채권액: 106,500,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 신청 금액)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 숭의동은 인천 미추홀구의 주요 지역 중 하나로, 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

인근에 관공서(미추홀구청) 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 용도로의 개발 가능성도 존재함. 다만, 방화지구, 과밀억제권역 등 관련 규제 사항을 확인해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지로서 필요한 기본적인 편의시설(상점, 병원 등)은 차량 및 도보 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

반경 내 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로 볼 때 초, 중, 고등학교가 분포할 가능성이 높음.

5.3. 기타

사용승인일이 2004년으로 비교적 오래된 건물이나, 철근콘크리트 구조로 되어 있음.

승강기 설비가 갖추어져 있어 이용에 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인'이 특이사항으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 표기되어 있음.

다만, 물건명세서상 '을구 순위 13번 주택임차권등기'가 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있어 최종적으로는 소멸될 가능성이 높음. 그럼에도 불구하고, 법원 진행 과정이나 확약서의 효력 범위에 대한 최종 확인이 필요하며, 만약 인수 부담이 발생할 경우 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미침.

6.2. 감정가 대비 시세 괴리

제공된 최근 매매 시세 정보를 분석한 결과, 본건의 감정가(122,000,000원) 대비 실제 거래가는 다소 낮은 수준(약 36,000,000원 ~ 72,000,000원)으로 형성되어 있음. 이는 감정평가 시점과 현재 시세의 차이, 또는 해당 물건의 특수성(HUG 관련 문제 등) 때문일 수 있음.

6.3. 토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정)으로 지정되어 있어 외국인의 토지 취득에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 122,000,000원임.

권리분석상 임차인(HUG) 관련 문제가 제기되었으나, 말소동의 확약서 제출로 매각 시 소멸될 가능성이 높아 인수되는 채무 부담은 없을 것으로 예상됨.

그러나 제공된 주변 시세 정보에 따르면 감정가 대비 실제 거래가는 현저히 낮은 수준으로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요함.

일반상업지역에 위치하며 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 상승 여력

감정가와 실제 시세 간의 차이가 존재하여, 향후 시세 회복 또는 재평가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있음.

8.2. HUG 관련 문제 해소 가능성

임차인 HUG의 말소동의 확약서 제출로 권리상 복잡성이 해소될 가능성이 높아, 입찰 후 소유권 확보 및 명도 과정이 상대적으로 수월할 수 있음.

8.3. 지역 개발 가능성

일반상업지역으로 지정된 점을 고려할 때, 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 거래 기준)에 따르면, 비슷한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 3,600만원에서 7,200만원 사이로 형성되어 있음.

본건의 전용면적(53.38㎡)과 건축 연도(2004년)를 고려할 때, 최근 거래가 중 상대적으로 높은 가격대(예: 7,200만원 사례)를 참고할 수 있으나, 감정가(122,000,000원)와는 상당한 차이를 보임.

HUG 관련 문제가 말소동의 확약서로 인해 최종적으로 해결된다는 전제 하에, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

감정가보다는 현재 시세에 근접한 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있으며, 잠재적 리스크 및 시세 변동 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가: 85,000,000원

(참고: 본 입찰가는 제공된 시세 정보 및 물건의 특수성을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법원 확인이 필수적임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.