나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513549 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-16 천우명가 비103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513549 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-16, 천우명가 B동 103호 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

건물면적: 50.25㎡ (약 15.20평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕, 5층 건물 중 4층

건축년도: 2012년

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "백석초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 전철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 백석초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 10일자 안산세무서장의 압류 (등기부 을구 5번)

* 주요 권리 분석:

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(고기영). 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 2020년 11월 24일 전입, 2020년 10월 14일 확정, 2023년 1월 9일 배당신고. 대항력: 없음.

* 임차인: 정지우. 보증금 0원, 차임 0원. 2025년 8월 5일 전입. 대항력: 없음.

* 참고: 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부상에서는 모두 "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다. 이는 인수 여부와 무관할 가능성이 높으나, 실제 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 말소 예정 권리: 을구 5번 주택임차권(고기영, 140,000,000원) 및 인천지방법원의 강제경매 개시 결정(주택도시보증공사, 140,000,000원) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기가 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않을 수 있다는 문구가 있으나, 임차인 현황 및 등기부요약상 해당 임차권이 말소 대상으로 기재되어 있고 임차인의 대항력이 없는 것으로 보아, 해당 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 채권자인 HUG와 관련된 채무 조정이나 인수 조건을 의미하는 것으로 보입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,856,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 소재한 지역은 주거 단지로 구성되어 있으며, 인근에 학교가 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천 서구 당하동 1043-16, 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월 6일, 135,000,000원에 거래됨 (약 191.8만원/㎡).

* 인천 서구 당하동 1084-2, 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월 6일, 179,000,000원에 거래됨 (약 512.3만원/㎡).

* 인천 서구 당하동 1080-17, 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월 3일, 133,000,000원에 거래됨 (약 421.6만원/㎡).

* 시세 추이: 최근 거래 사례들을 보면 동일한 당하동 내에서도 건물 연식, 면적, 관리 상태에 따라 가격 편차가 큰 것을 알 수 있습니다. 본건(50.25㎡)의 감정가(181,000,000원, 약 360.1만원/㎡)는 비교적 최근 거래된 그랜드비스타(34.942㎡, 179,000,000원)의 제곱미터당 가격보다는 낮고, 멤버스힐(31.548㎡, 133,000,000원)보다는 높은 수준이며, 원당탑스빌(70.38㎡, 135,000,000원) 대비로는 더 높은 가격에 평가되었습니다. 본건의 위치 및 면적을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 인근 백석초등학교 외에 주변 주거단지 내 상업시설 및 편의점, 마트 등이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 백석초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 여건이 양호합니다.

* 교통 환경: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여 정확한 내부 상태, 마감재, 설비 노후도 등을 파악하기 어렵습니다. 수리 또는 보수가 필요한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 권리관계 불확실성: 특이사항에 "대항력 있는 임차인"으로 언급되었으나, 권리분석 상 임차인 모두 "대항력 없음"으로 확인되었습니다. 이러한 정보의 불일치는 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 관계자 확인을 통해 명확히 규명해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다. 다만, 내국인 매수인에게는 직접적인 제한이 없을 가능성이 높습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 관련된 채무 인수 또는 조건 변경이 있었던 점은 거래 구조의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 백석초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하고 교통 접근성 또한 무난한 편입니다. 감정가는 최근 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

가장 큰 리스크 요인은 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 권리분석상 '대항력 없음'으로 명시된 임차인 정보 간의 불일치입니다. 이러한 불확실성은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법률 자문을 통해 해소해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교육 시설(백석초등학교) 인접으로 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 만약 임차인 관련 불확실성이 해소되고 내부 상태가 양호하다면, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 권리분석 결과 없는 것으로 판단됩니다.

주변 시세, 물건의 감정가, 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 임차인 정보 불일치)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 소폭 하향하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 거래 사례 중 그랜드비스타(34.942㎡, 179,000,000원)의 가격 수준을 참고하면, 본건(50.25㎡)의 잠재적 가치는 충분히 있습니다.

리스크 요인 감안 시, 감정가 181,000,000원 대비 약 90% 수준인 160,000,000원에서 170,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 본건의 잠재적 가치를 고려하여 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.