나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513620 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 628-32 풀하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "신흥여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함 지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513620 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 628-32 풀하우스 5층 501호 (신 주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬서로49번길 14-13)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 107,000,000원

* 토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

* 건물면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "신흥여자중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 24일자 근저당권 (채권자: 김희숙)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을11 근저당권 (김희숙)

* 갑30 압류 (기흥세무서장)

* 갑31 압류 (기흥세무서장)

* 갑32 강제경매개시결정 (서울보증보험)

* 매각으로 인수되는 권리: 없음 (주요 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 주요 특이사항:

* 을12 주택임차권 (서울보증보험주식회사, 금액 135,000,000원)은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않으나, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 고 : 전입 2024-01-18, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:윤 )): 전입 2021-05-24, 보증금 135,000,000원, 대항력 없음. (주택임차권 등기 권리자)

* 최 : 전입 2024-01-18, 보증금 5,000,000원, 차임 430,000원, 대항력 없음. 배당신고일자: 2026-01-22.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 최 의 경우, 보증금 5,000,000원에 대해 배당 신고하였으나, 배당받지 못할 경우 해당 금액이 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 성격이 강한 곳입니다.

* 용도지역: 일반상업지역으로 지정되어 있으나, 현황은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다. 이는 향후 개발 가능성 또는 업종 전환 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 잠재력: 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었을 경우, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 매물이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "신흥여자중학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 채무 관계 또는 담보 설정에 복잡한 사안이 있을 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건은 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다. 현재 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있으므로, 매수 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 명도 시 임대차 관계에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

* 주택임차권: 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 해당 동의의 법적 효력 및 실제 소멸 여부에 대한 최종 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통 시설 접근성이 양호한 장점이 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 복잡하지는 않으나, SGI 관련 특이사항과 주택임차권의 말소 동의 여부는 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

* 토지이용계획상의 제한사항 또한 매수 전 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가와 최근 거래 사례를 비교 분석했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일반상업지역 지정으로 인해 장기적으로 용도 변경 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 건물 면적: 67.26㎡ (약 20.35평)

* 최근 유사 면적 거래 사례 (69.25㎡, 2026년 5월): 110,000,000원

* 유사 면적당 가격: 약 1,588,000원/㎡

* 감정가 기준 단위 면적당 가격: 약 1,590,841원/㎡

* 종합적으로 분석한 결과, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 권장 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.