나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513700 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘시민공원역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(아파트)으로 주위는 아파트, 다세대주택, 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층 건물 내 제4층 제407호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513700 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 4층407호

건물명: 알바트로스

용도: 아파트 (도시형생활주택(원룸형)/업무시설(오피스텔) 겸용)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 9층 건물 내 4층 407호

감정가: 68,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

건물면적 (전용): 17.82㎡ (약 5.39평)

건물총면적 (참고): 2774.11㎡ (건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.1. 1.입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 ‘시민공원역’ 북동측 인근

주변환경: 아파트, 다세대주택, 상업지대 분포

교통: 차량 진출입 용이, 인근 대중교통 여건 양호

주거환경: 전반적으로 양호

2.1. 2.권리분석

말소기준권리: 갑7 압류 (강서세무서장, 2023-02-07)

총 등기부채권액: 95,000,000원 (주택도시보증공사 경매 신청 금액 기준)

등기사항 요약:

* 전 소유권 이전 및 기타 권리들이 다수 존재하나, 말소기준권리에 의해 매각으로 대부분 소멸 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택임차권: 황* (황영하)

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 없음 (제시된 정보 기준, 단 물건명세서 참고)

* 비고: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 HUG가 보증금을 인수하거나 처리할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석 결론:

* 인수되는 권리 없음 (단, HUG의 처리 결과에 따라 최종 확정)

2.1. 3.상권분석

소재지: 인천 미추홀구 주안동

인근: ‘시민공원역’ 북동측 인근 상업지대

특징: 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역

발전 가능성: 역세권 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

2.1. 4.생활정보

교통: 지하철 1호선 시민공원역 이용 편리

편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업시설로 인한 생활 편의성 양호

교육시설: (정보 부족, 일반적인 주거지 내 위치로 추정)

의료시설: (정보 부족, 일반적인 주거지 내 위치로 추정)

2.1. 5.잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: 임차인 현황 및 등기부상 정보가 다소 복잡하게 기재되어 있으나, 물건명세서 및 HUG의 개입으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다. (추후 HUG 측과의 소통 필요)

건물 노후도: (건축 연도 정보 부족으로 정확한 판단 어려움, 추후 확인 필요)

혐오시설: (주변 정보 검색 결과, 인근에 혐오시설 관련 특이사항은 확인되지 않음.)

2.1. 6.종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동 역세권에 위치한 소형 아파트로, 감정가 대비 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

복잡하게 보였던 임차인 문제는 HUG의 개입으로 해결될 가능성이 높아 낙찰자의 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 도시형 생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 겸용으로 사용되는 점을 감안하여, 실제 이용 목적에 따른 수익성이나 가치 판단이 중요합니다.

2.1. 7.투자 포인트

역세권 입지: 시민공원역 도보 이용 가능한 거리

저평가 가능성: 감정가가 상대적으로 낮아 초기 투자 부담 적음

안정적인 임차 해소: HUG를 통한 임차 보증금 문제 해결 예상

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 임대 사업에 적합

2.1. 8.예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되며, 감정가 68,000,000원을 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

인근 시세, 유사 물건 낙찰가율, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 이상 또는 그 부근에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 전략 수립이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.